房地产行业：销售额大幅下降下半年投资增速下行成定局 |
| 来源： |
中投证券研究所 |
发布时间： |
2011年05月12日 14:39 |
作者： |
李少明 |
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投资要点：
投资：1-4月房地产投资增速较1-3月略增，住宅投资增速再创05年以来新高。
1-4月房地产投资增速、住宅投资增速分别为34.3%、38.6%，增速较1-3月分别提高0.2个和1.2个百分点。4月房地产投资增速、住宅投资增速分别为34.6%、40.9%，增速环比分别提高1.5个和1.1个百分点。
建设：1-4月新开工面积增速较1-3月出现小幅回升。1-4月商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增速为33.2%、24.4%、14%，较1-3月分别下降2个、上升1个和下降1.4个百分点。1-4月住宅施工面积、新开工面积、竣工面积增速为32.3%、21.2%、13.8%，较1-3月分别下降2.2个、上升1.6个和下降1.0个百分点。4月商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增速为11.8%、26.9%和10.1%，增速环比分别上升1.3个、上升7.4个和下降7.2个百分点。4月住宅施工面积、新开工面积、竣工面积增速为8.6%、25.3%和11.0%，增速环比分别上升1.9个、上升10.6个和下降6.9个百分点。
销售：1-4月商品房销售面积、销售金额增速较1-3月明显下降，4月商品房销售面积、销售金额大幅下降。1-4月商品房销售面积、销售金额增速分别为6.3%和13.3%，较1-3月分别下降8.5个和14.0个百分点；1-4月住宅销售面积、销售金额增速分别为5.8%和11.0%，较1-3月分别下降8.5个和14.9个百分点。4月商品房销售面积、销售金额增速分别为-9.9%和-11.7%，环比下降25.7个和38.9个百分点；4月住宅销售面积、销售金额增速分别为-10.4%和-15.5%，环比分别下25.7个和41.1个百分点..房价：4月商品房和住宅销售均价同比下跌2.1%和5.7%，环比上升4.7%和3.6%。
土地（土地数据延后1个月）：1-3月土地购置面积增速为32.7%，较1-2月下降24.4个百分点。3月土地购置面积增速为17.1%，环比下降40.0个百分点。
资金：1-4月房地产开发资金来源增速较1-3月下降，处历史低位，其中国内贷款、定金及预付款、个人按揭贷款增速下降，利用外资、自筹资金增速大幅提高，自筹资金占比近四成。1-4月房地产开发资金来源增速为17.4%，较1-3月下降1.2个百分点。其中，1-4月利用外资、自筹资金增速分别为62.3%、27.2%，分别上升1.0个和17.1个百分点；国内贷款、其他资金增速为5.4%和14.8%，分别下降1.2个百分点和持平；其他资金中的定金及预付金、个人按揭贷款增速分别为23.1%、-6.8%，下降5.6个和1.5个百分点。4月房地产开发资金来源增速为13.9%，环比下降8.9个百分点。其中，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金增速分别为9.6%、107.3%、27.1%和4.4%，环比分别上升11.9个、上升81.2个、下降9.4个百分点和下降18.3个百分点；其他资金中的定金及预付金、个人按揭贷款4月增速分别为8.9%、-11.2%，环比下降19.3个和17.3个百分点..受保障房建设拉动，房地产投资、新开工增速小幅回升抵消了商品房开发的下滑，住宅投资增速再创新高，2-3季度保障房加大开发将部分弥补商品房投资的下滑。
但4月份开发资金来源增速个位增长，销售额大幅回落，限购和信贷紧缩短期难以消除的背景下，商品房的资金回笼、开发将大幅回落，购地能力与动力将大幅降低。
短期内保障房的集中投资可能使投资增速高位运行，但下半年增速下行已成定局。风险提示：注意政策调控过紧、调控时间过长带来企业经营等的风险。
（具体内容请见附件）
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