| 来源： |
东方证券研究所 |
发布时间： |
2011年05月18日 14:08 |
作者： |
杨国华 |
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上市公司整体经营情况：一季度三项费率上升3.5个百分点，毛利率40%创历史新高，预计11年高毛利率仍将维持。一季度房企营业收入同比微降2.4%，其中开发类房企降1.5%，但受益于09年下半年及10年房价上涨，开发类房企毛利率创40%的历史新高，从而带动净利同比增6.9%。一季度三项费用合计占比13.6%，同比升3.5个百分点；财务费用同比增速达到40%，明显高于销售费用和管理费用增速。
存货：扣除预收账款的影响，1季度存货增速36%，从10年2季度增速达到44%以来，连续3个季度回落，虽增速水平仍比较高，但远低于08年1季度到4季度房价发生明显下跌时的56%-84%的高水平。可见，经过08年的“洗礼”，开发商控制存货的能力有显著提升。
净负债率创历史新高，长期财务状况欠佳，但短期偿债能力尚强。一季度上市房企净负债率为60.2%，创历史新高，现金同比增速仅6%，现金与存货的比值为0.23，均处于08年来的低水平，可见上市房企长期财务状况并不佳；但一季度房企短期负债比长期负债为49%,与10年底基本持平，远低于08年90%的水平，现金对短期债务的覆盖率为132%，较10年底下降20个百分点，但较08年约为90%的水平仍高出很多，可见，明显改善的债务结构使上市房企短期债务压力仍较小。
一季度销售良好，投资热情仍高，11年业绩锁定率处历史新高。一季度销售商品、提供劳务收到的现金同比增长36.4%，销售保持良好。一季度经营性现金流出与现金流入的比1.28，处历史高位，表明开发商投资热情仍高。10年预收款是当年营业收入的81%，开发类企业达到85%，处于05年来的历史新高，可见11年业绩锁定性很高。
重点公司推荐：万科（买入）：负债低，满足股权激励要求的EPS为0.79元，对应PE也仅10.5倍；金地（买入）：目前股价较股权激励行权价低18%，5-6月推盘显著增多；招商（买入）：新管理层上任，发展将提速，5-6月迎来销售高峰期；金融街（买入）：长期受益于重点城市核心区域开发的商务地产；首开（买入）：6月新盘将陆续上市，全年销售增长仍可待；华业（买入）：地产支撑业绩，矿产或提供巨大空间。
（具体内容请见附件）
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