| 来源： |
海通证券研究所 |
发布时间： |
2011年04月12日 15:06 |
作者： |
涂力磊 |
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房地产投资保持增长。2010年全国房地产累计开发投资达48267亿元，同比增长33.2%。相比09年同期同比增长16%而言，2010年增幅继续放大。
A股地产企业2010年运行情况：
当期销售：2010年A股地产企业销售商品、提供劳务收到的现金为4033亿元，同比增长27%，处于近三年最高水平。
现金流和资产状况：此外2010年A股地产企业经营活动现金流为-684亿。筹资活动现金流为1196亿，高于过去4年水平。流动比率和速动比率分别是1.77和0.57。
未来业绩增长的确定性：2010年上市地产企业累计存货达到7354亿，累计预收款达到2718亿，高于09、08和07年的水平。我们认为目前存货中已销售的在建商品房和已竣工商品房占比较大。作为原材料的土地数量较09年有所增长，但是均衡来看增长幅度有限。
对重点覆盖地产企业的分析：我们同时对重点房地产企业的收入、净利润、存货、预收账款和销售商品、提供劳务所接受的现金流变化趋势等做了比较和分析。
行业合理估值水平：考虑到行业2010年预收账款处于历史最高水平，未来业绩依旧保持较高增长预期。因此我们认为房地产行业重点公司2010年动态PE在20倍，2011年PE15倍左右属于合理水平。
投资建议：两大因素决定反弹能否持续。截至4月10日，A股市场TTM市盈率在19.93倍，房地产板块TTM市盈率在21.81倍。我们认为2季度行业是否能进一步打开上涨空间取决于两个因素：1）2季度销售数据是否有超预期情况。降价后市场销售反弹有望提高行业估值空间（详见2011年4月6日报告《央行加息对房地产行业影响的简评：短期密集加息的概率下降，成交量决定板块走势》）；2）保障房开工建设能够达标。保障房顺利完成是保证行业未来调控不再加码的重要前提（详见2011年3月28日报告《房地产行业3月月报：保障房板块有望催动房地产春播行情》）。
个股选择：基于以上逻辑，我们认为择股方面应该侧重两条主线：1）高弹性企业。2010和2011年开工量保持高速增长，后期市场成交有超预期表现时公司有足够产品实现去化，预收账款可以快速增长的企业。主要推荐万科A、金地集团、招商地产、金融街、首开股份、华侨城A、荣盛发展、世茂股份、嘉凯城和中南建设。2）2011年PE在20倍以内，未来两年利润增长率有望保持在30%左右的保障房概念地产股，如天房发展和栖霞建设。3）盈利模式在A股地产企业中具备独特优势的京投银泰。
风险提示：一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。
（具体内容请见附件）
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