| 来源： |
光大证券研究所 |
发布时间： |
2011年04月01日 13:46 |
作者： |
万知 |
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事件：40多个城市公布2011年房价调控目标。
调控目标模糊，房价调控的涨幅上限比2010年实际涨幅还要高，仅北京目标为“稳中有降”：
目前已经出台2011年房价调控目标的城市有近40个，今天上海成为第一个公布调控目标的一线城市，与其他各地普遍目标模糊一样，都将调控目标定为不高于当地GDP增长速度或居民可支配收入的增长速度，并没有更为严厉指出。而最终的调控目标究竟是多少并没有具体数字，除少数城市直接将目标数字化，如兰州的9%外，截止今日的政策表述都是与GDP或人均收入挂钩，都较为模糊。
我们观察到，去年很多城市的GDP增速都是超过10%，甚至达到15%以上，也就是说基本上已经出台房价调控目标的城市2011年房价涨幅的调控上限都可以理解为10%以上。
这一数字要高于2010年全年90%以上城市的房价涨幅。再考虑到新建住房还包括了保障房，2011年各地房价只要保持2010年的涨幅或者超过一些就完全可以完成目标。
目标若不调整，将加速住房需求释放，致成交量飙升：
地方政府如此宽松的调控目标，若得到中央的默认，则等于默认2011年房价涨速允许将超过2010年，市场期盼房价回归合理的预期将被扭转，取而代之的是空前强烈的房价上涨预期，住房需求将迅速释放，恰逢4月份开始进入供给高峰期，4月份的成交量将会飙升，进而房价也会出现系统性上升，从前的调控将功亏一篑，第三次调控也将再次处于尴尬的局面。
显然中央已经关注到这一点，今天住建部要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。我们认为调整后的目标可能与cpi挂钩。北京稳中有降的提法或将成为其他一线城市的标杆。
政策将一直强压房价：
房价大幅下跌不是中央期望看到的，但房价疯狂上升同样也是对经济伤害巨大的，将付出泡沫崩溃的代价，相比之下，房价在短期内进行一些理性的回调是对行业、经济都是有利的，这也是我们一直在阐述的中央调控房地产市场的目标。即希望房价在短期出现一定程度的回调，之后在一个较低的起点，慢慢回升，这是最理想的状况。中央去年采取行政手段进行强行压制，则是以期快速达到效果。
很显然，去年到现在的三次调控都显示出，中央对于2010年房价涨幅感到调控效果非常不满意，而今年房价涨幅调控上限高于去年的标准中央将更难以接受，因此，我们维持之前的观点，政策将一直强压房价。
地产反弹空间小，少数个股仍可看好：
4月份销量大幅回升是大概率事件，这可能会带来短暂的反弹机会，但由于随着成交量的回升政策预期将逐渐浓厚，目前地产股举例NAV也已不到10%的距离，因此，反弹空间较小。但我们仍看好少数个股，建议买入并持有。
具体为，资源价值严重低估的亿城股份（000633）、保障房占比较大且价值低估的南京高科（600064），近期可能有政策刺激的珠海地产股华发股份（600325）、格力地产（600185），以及我们长期看好的三、四线城市龙头荣盛发展（002146）。
（具体内容请见附件）
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