| 来源： |
长江证券研究所 |
发布时间： |
2011年04月08日 15:40 |
作者： |
苏雪晶 |
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撰写时间： |
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4月4日-5日我们对上海虹口、杨浦、宝山、浦东四区的楼盘进行实地调研，得出结果如下：
价格整体略有下降，商业地产走独立行情
调研楼盘中所覆盖的4个住宅项目，虽然去年开盘的两个价格未现松动，但今年新开盘的项目与周边水平相比价格优势显著，并低于此前市场预期价位。值得一提的是限购以来商住楼盘表现，年初开盘的酒店式公寓楼盘紫金公馆期间房价涨幅将近20%。
三月成交回暖，中小户型成为市场主流
节后楼盘成交有所复苏，尤其是今年新盘项目，受益于价格，3月也呈现较好的去化速度。从结构上看，房产税实施以来，以大户型为主的楼盘成交下降，而小户型成为市场主流。
房贷政策未现明显松动，个别出现明显优惠
房贷政策方面大多数楼盘表示与国家政策同步，住宅项目首套首付3成，采用基准利率，二套首付6成，采用1.1倍利率。而3月开盘的圣骊河滨苑表示首套房仍有八五折优惠。
馥敦坊现场售楼人员表示，楼盘1月开盘，刚刚推出二房以上户型即被抢空，现今留下尾盘40-50套，均为一室户的小房型，面积为70-80平米，主要在高层，因此均价在3.5万元/平米，与年初相比有10%的上涨。但周边楼盘精装修价格位于4万元/平米，仍然具有价格优势。1月去化效果很好，所剩不多，因此2、3月份成交状况均较平稳。
贷款方面合作银行为中国工商银行，目前政策变化不大，首套房首付3成，基准利率；二套房首付6成，利率上浮1成。商业按揭贷款从审批到放款时间大约在1个月。
项目信息
项目位于虹口区，临近四川北路，作为传统的市级商圈，四川北路标志性的建筑有新凯福、多伦、凯伦、上海春天四大商厦，另外还有东宝百货、上海国际商厦、福都商城等建筑以及邻近多伦多文化名人街和东泰休闲广场等商业网点，周边拥有外国语大学、华师大第一附属中学、鲁迅中学等知名学校和完善的市政卫生配套设施。
项目具体位置在四达路58弄、四平路口。小区南侧近临平北路，西侧为吉祥路、四平路为横贯南北的主干道，它南接延安东路外滩，北接江湾五角场，相距外滩仅3个公交站点。由6幢高层组成，总建筑面积9.8万平方米。小区的总体设计坚持“以人为本、尊重自然、可持续发展”的理念，以建设生态居住空间为环境规划目标，满足住宅的居住性、安全性、耐久性和经济性，在有限的土地上创造一个优美的城市绿洲。
（具体内容请见附件）
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