| 来源： |
浙商证券研究所 |
发布时间： |
2011年04月07日 15:12 |
作者： |
戴方 |
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基本逻辑
我们认为2011年房地产板块的走势主要由物价和房价决定，其中物价背后是货币政策（信贷的总量控制），决定着房地产板块的趋势性机会；房价背后是政策调控（信贷的结构性分配），主导着房地产板块的估值修复行情（反弹行情为主）；房价控制目标的出台，将稳定2011年房价走势预期，结合4月6日（预期中）央行年内第2次加息0.25个百分点（流动性紧缩的短期利空出尽），进而为房地产板块二季度走出估值修复行情奠定基础。
基本理由
保障房建设任务平衡房价控制目标。2011年1000万套保障房建设任务将需要1.3-1.4万亿资金，其中需要社会筹集的资金在8000亿元以上。如此巨额的资金需要普通商品房来反哺，即由普通商品房建设所带的收益来建设保障房，犹如1998年住房改革后房地产行业反哺城市基础设施。基于此，中央政府对于地方政府的房价控制目标不会采取强势干预。
2011年房价“稳中有升”预期非常明确。目前各地已出台的房价控制目标基本挂钩地区生产总值增幅和（或）人均可支配收入增长，结合2011年全国8%的GDP增长目标，那么最终的房价控制目标基本围绕在10%的中枢值。尽管住建部要求房价控制目标要征求民意并作出适当修改，但房价“稳中有升”的预期非常明确，好于年初对于房价“稳中有降”的预期。
房价“稳中有升”预期将支撑商品房成交量二季度稳步放量。随着房价预期的明确，处于“观望”状态的购房者和开发商将有动力购房和推盘，进而促进商品房成交稳步放量，有利于提升行业及上市公司经营业绩。值得指出的是，商品房销量的稳步提升，将作为催化剂，进一步刺激房地产板块的估值修复。
基本结论
上调行业评级至“买入”，建议超配地产股，迎接板块的估值修复行情。投资策略上，一是关注目前估值较低且业绩有保障的个股，重点推荐滨江集团（002244）、保利地产（600048）等；二是关注有特色的个股，重点推荐宁波富达（600724）、凤凰股份（600716）；三是关注保障房概念个股，重点推荐黑牡丹（600510）。
（具体内容请见附件）
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