| 来源： |
爱建证券研究所 |
发布时间： |
2011年02月17日 15:04 |
作者： |
左红英 |
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事件：北京市出台了落实"国八条"的楼市调控细则，细则从住房保障、税收征管、住房信贷政策、住房用地管理等8个方面，提出了15条措施。（详见附录）
点评：
细则从严，符合预期。北京“国八条”细则在深化和细化“国八条”的基础上，更显严厉。
（1）“连续5年”的限外时限较长。“国八条”对外地人提供纳税证明或社会保险缴纳证明等规定的年限为“一定年限”，而北京要求“须提供连续5年以上”缴纳社会保险及个人所得税的证明。而此前上海细则的要求则是“两年内在该市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险”。相形之下，北京的限外显然更加严厉和彻底。
（2）从严征收土地增值税。细则指出，房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案。经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率。
（3）或提高二套房首付比例和利率。细则指出，在切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍”的基础上，可根据房地产市场情况研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。
（4）增加住房用地供应管理。细则要求确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%以上，各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量。
各地细则将陆续出台，严厉程度难超北京”。应该说，“国八条”已经是2010版调控的升级版，其严厉程度已经较高，要求也较为明确，而北京细则在“国八条”的基础上严厉程度更有过之而无不及。之后将陆续出台的各地细则严厉程度将难超北京。
对行业的影响及投资策略。鉴于严厉的“国八条”在前，行业需要较长的消化期，未来的数月内，政策面将以地方细则为主。从目前来看，地方细则的严厉程度超过北京的可能性不大，政策面将处于相对平稳期，一个严厉调控下的相对平稳期。这样一个阶段，决定地产股走势的因素转化为行业的基本面，即楼市的成交情况。成交量的萎缩是大概率事件，房价稳中略降。成交量萎缩的幅度和延续的时间将决定地产股的走向。在这些因素尚不明朗的情况下，对地产股保持谨慎看法，维持“中性”评级。
风险提示。楼市成交超预期恶化的风险。
（具体内容请见附件）
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