| 来源： |
安信证券研究所 |
发布时间： |
2011年02月10日 15:13 |
作者： |
柳世庆;徐胜利 |
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报告摘要：
春节期间，与房地产市场相关的政策变化主要在两方面：其一，各地落实之前的国八条，主要城市出台细则加强限购令的力度。其二，长假最后一天，央行再次宣布加息。对于这一系列政策的影响我们认为：
对于房地产市场，就成交量而言，我们认为短期内，春节后成交量回升速度会受到短期冲击。就房价而言，考虑到今年供给量较大，短期内泡沫化较严重地区可能略有调整。但整体来看，调整时间和程度都弱于去年4月新政。
对于地产股而言，如果在年后成交量增速出现调整，地产股则有可能表现较差。但这也意味着不用等多久，当成交量增速（考虑春节所在周的周对周同比）见底之时，地产股将获得如同去年年中一样的参与机会。
具体说起来，“国八条”等各地政策更主要对市场心理造成冲击，同时，加息以及其它针对通胀的宏观紧缩政策将从流动性层面影响市场的需求。如果回顾去年4月新政之后，房地产市场的调整主要来自三个因素：其一，去年4月调控政策对市场短期的心理影响；其二，市场流动性从2009年下半年后也有一定程度收紧；其三，开发商供给不足。这三者共同造成4月份后成交量萎靡大概两个月。
对比此次，则略有不同，“国八条”在边际上对市场的心理影响力并不如去年4月强，同时开发商尽管有可能在短期内回避政策而减少开盘，但是这很难扭转随着2季度传统旺季来临推盘量的增多，因此整体上看，成交量的调整时间程度都不太可能强于去年上半年。考虑到去年调整大约两个月，我们估计此次调整不太可能持续到4月之后。
当然，这里存在对流动性收缩程度判断的风险，而且这一收缩影响时间会更长。
随着通胀的恶化，今年流动性收缩力度很可能强于去年。但是目前我们倾向于不太可能如同2008年那样骤然收紧。在流动性平稳收紧的过程中，对于市场成交量的影响将是较小的，而主要体现在房价无法继续上涨。
因此综合上面政策影响，我们认为房地产市场交易量增速在2季度来临前可能会有一段时间徘徊，房价则保持平稳，部分泡沫化较深的地区可能有短期小幅调整。
就地产股而言，我们维持在流动性收缩带来房地产市场去泡沫化的过程中很难有较好表现的看法。但是短期内，成交量的波动可能会导致股票的相应波动，这与去年上半年到年中经历的情况类似，即：如果年后成交量增速表现受到短期冲击，地产股在短期内将表现更差，但是随着很快房地产市场的调整（剔除春节因素的同比增速）见底，2季度，地产股也将获得如同去年年中以后较好的参与的机会。
以上判断可能存在的风险在于：如果房地产市场的调整并不深，那么地产股可能也不会出现明显的“挖坑”行情，即2季度也不会有令人期待的上升行情。
风险提示：流动性紧缩超预期。
（具体内容请见附件）
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