| 来源： |
德邦证券研究所 |
发布时间： |
2011年01月25日 14:03 |
作者： |
黄玉梅 |
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核心观点: 2011年1月17-21日，房地产指数（882118）周涨跌幅-6.55%，跌幅大于大盘跌幅(-2.72%)。按照最新收盘的股价计算，当前主流地产股2011年的PE为12倍，地产龙头的估值又回到10倍以下。影响地产股表现的主要因素仍然为政策：房产税引而不发；限购令将扩散到二三线城市，行政干预的因素凸显；银行房贷优惠利率可能取消。
我们认为，从去年出台限购令的城市成交情况来看，限购令的全国扩散对成交缩量的影响并不明显，反而形成了“越限购越买”、成交量放大的非正常的现象。可以看到，在对政策的恐慌下，刚性需求也在加速的释放。对房地产企业来说，短期来看，有利于加快存货的周转，有利于资金的回笼和财务状况的稳健。可以看到，从10年下半年大规模开工建设的商品房到目前为止还没有形成较大的供应，表明目前开发商整体资金状况良好，有节奏的控制着供应。
而对于房地产股来说，一方面房地产行业基本稳定，奠定了当前估值的安全边际；一方面政策的风险，尤其是在行政干预越来越明显的情况下，仍然可能短期内压制房地产股的上涨。
风险提示：流动性紧缩超预期带来的系统性风险。
一周回顾：
2011年第4周实体成交情况。从跟踪的重点城市成交数据来看（图表1），城市楼市成交量普遍上涨。监测的16 个城市中，10个城市成交量环比上涨。重点城市中，杭州、深圳、成都和北京成交量上涨明显，杭州、深圳环比涨幅分别为34%、20%；重庆成交面积均与上周持平；其余城市成交量环比下跌，武汉限购令出台后，环比跌幅达27.28%，上海、南京、天津跌幅均在10%以内。从前四周累计情况来看，与10年相比，同比增长10%。整体情况好于2010年，尤其是上海受房产税“新老划断”的影响，已经连续5周成交量维持在40万㎡以上。深圳传闻拟提交房产税方案，也引起“新老划断”的猜想，成交量也有所放大。能监测到价格的城市中，武汉价格涨幅最大，为8%，上海、天津等其余城市价格变动幅度都在5%以内。
（具体内容请见附件）
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