| 来源： |
爱建证券研究所 |
发布时间： |
2011年01月19日 15:36 |
作者： |
左红英 |
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事件：国家统计局公布了2010年全年全国房地产市场运行数据。
2010年，全国房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%，房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%。全国商品房销售面积10.43亿平方米，同比增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。
12月份，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点，环比上涨0.3%；全国房地产开发景气指数为101.79，比11月份回落1.87点。
点评：
开发投资超预期，持续高位运行。2010年，全国房地产开发投资累计同比增长33.2%，高于之前的市场预期。房地产开发投资持续高位运行，更强化了调控预期。
新开工增速继续回落，仍处高位。2010年，房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%，增速较前11月下降8个百分点；12月当月，房屋新开工面积1.87亿平方米，同比增加4.82%，环比增加39.6%，环比增速较去年同期提高29.65个百分点。
调控效果略显，销售增速同比回落。12月份的销售面积环比增速达115.65%，较上年同期的121.31%回落5.67个百分点。1-12月，全国商品房销售面积同比增长10.10%，2010全年商品房销售面积累计增速位于历史中值水平附近，增幅比上年同期回落33.5个百分点。商品房销售额同比增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。
利用外资增速继续大幅提升，一枝独秀。1-12月，房地产开发企业本年资金来源累计72494亿元，同比增长25.4%，增速较前11月回落5.8个百分点。12月份，房地产开发企业资金来源9274亿元，环比增加47.28%，同比增长3.53%，增速较11月份回落20.89个百分点。房地产开发资金来源的回落除了年末信贷整体收紧之外，与房地产行业的调控也密不可分。在房地产开发资金来源的各分类构成中，国内贷款、自筹资金、其他资金累计同比增速较1-11月份全部下滑，仅利用外资一项利用外资的累计同比增速继续大幅提升，其1-12月份的累计同比增速达66.00%%，较前11月提升7个百分点。限外令的出台表明政府对外资流入已引起重视，但调控力度明显不够。
商品房销售价格继续上涨。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%，涨幅与上月持平。在各类住宅中，高档住宅销售价格上涨幅度依然最大，达14.1%，涨幅较10月份回落0.7个百分点。价格仍在上涨，涨幅缩小，是为此轮调控的结果。
国房景气指数暂处景气区间，回落趋势显现。12月份，全国房地产开发景气指数为101.79，比11月份回落1.41点，比去年同期回落1.87个百分点。连续两个月回落，尽管仍处景气区间，但离临界点越来越近，回落趋势明显。各分类指数中，仅商品房待售面积分类指数环比上升了0.56个百分点，其余分类指数环比全部回落。其中，资金来源分类指数环比下降了2.08个百分点，房地产开发投资分类指数回落了0.95个百分点，房屋施工面积分类指数回落了1.44个百分点，土地开发面积分类指数回落了0.39个百分点。
对行业的影响及投资策略。此次公布的数据基本维持了前期的走势。销售面积和价格双双走高，开发投资继续高位运行。利用外资继续高速增长。在11月份数据的点评报告中我们曾经警示热钱流入对楼市的影响，并指出，楼市的量价齐升或将引致新一轮的调控。去年12月底以来的房地产板块的反弹，市场普遍认为起因于春节前相对的政策真空期。但上周末以来的一系列消息，从陕西、武汉的限购令，到央行再提准备金率，调控的步伐似乎并未有所松懈，反倒一次次超出市场预期。2010年房地产市场多数指标仍然高位运行，加上复杂的国内外环境，使得我们不得不再次感到政策调控的压力。在这样的压力下，此轮地产股反弹或将提前结束。维持行业“中性”评级。
风险提示。宏观政策和外部环境超预期的风险。
（具体内容请见附件）
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