| 来源： |
中金公司研究部 |
发布时间： |
2011年01月18日 14:05 |
作者： |
白宏炜 |
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评级变动： |
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撰写时间： |
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行业近况：
今日新浪网等媒体报道了上海近期多幅地块《国有建设用地使用权出让预申请须知》中“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等内容，引发业内多方讨论以及投资者关注。
评论：
该条款表面上并非违规，可追述至1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让条例》：由于我国城镇土地所有权归国家，条例规定受让方仅在一定时限内拥有土地使用权和合法收益权（居住用地70年、商业用地40年、其他50年）。自条例颁布算起，最早一批土地将于2030年出让期满。对此条例规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”、“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金”。因此，关于“无偿取得”、“重新支付出让金”等规定早已有之。
但该条款省去了可续期的申请权，若全国推广，对市场的影响将是颠覆性的：可收回是名义上的，可续期是预期中的，所以如果没有续期的期权,土地租用期满被收回，则房产也将随之变为有“时限”的纯消费品，而非随着土地增值而增值的资本品，房价超出成本的大部分的土地溢价就不存在了，而房屋会随着折旧使用价值将不断下降。因此倘若该规定全国推广，将带来整个房地产市场的价值重估，必将带动房价/地价大跌。
该条款推广的可能性很小：我们认为这只是一个极为特殊的个案，等到土地使用权到期之时予以执行的可能性很小。
原因在于：第一，倘若执行，地价大跌，地方政府损失巨大，土地出让金的大幅缩水将严重拖累地方财政和城市经济。第二，倘若执行，房产变为纯消费品，伴随其折旧，房产税税基也将缩水，进一步拖累地方税收。
不用等到2030年，物业税就可提前解决土地到期问题：“十一五”规划中要求“稳步推进物业税”，事实上当时就已经关注到了上述问题。所谓物业税，与房产税的本质区别，就在于税基中是否包含土地。而目前的政策趋势是，通过首先落实房产税逐步向物业税过渡，未来再将城镇土地使用税甚至土地出让金等合并，统一征收物业税。众所周知，物业税属财产税，针对土地征财产税是对土地资本品属性以及土地受让方权力的基本肯定，政府只需通过设定合理的税率以及税基评估标准，即可达到规范土地市场的目的。
总结来说，该条款具有特殊性，不排除短期调控市场目的：我们认为这个消息对地产板块是负面影响。不排除上海有借此措施抑制地价和房价的目的，特别是降低旧城改造的成本，但我们认为这项规定与物业税发展趋势不符，土地被“无偿收回”的可能性非常小，房地产市场因此而重新估值的风险很低。
估值与建议：
伴随着通胀预期的升温和近期地产价格和成交量的回暖，市场加剧了对加息及进一步调控政策加码的担心，如2010年一样媒体打压报道倾向性又有抬头趋势，这些对投资地产股带来压力，我们认为在通胀不失控的情况下，随着通胀的回落和供给的增加，房价有望出现平稳或调整的态势，地产股将迎来较好的投资机会，目前估值已经反映了较悲观房价调整预期，地产股的调整是很好的买入机会，建议投资者逢低吸纳，耐心持有，近期市场仍存在不确定性，建议投资重点放在负债率较低，销售较好的公司，主要是中西部和高周转的龙头地产公司。如A股万科/金地；H股龙湖/雅居乐。
（具体内容请见附件）
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