| 来源： |
兴业证券研发中心 |
发布时间： |
2010年10月08日 14:33 |
作者： |
王晓冬;虞淼;张忆东 |
| 行业评级： |
|
评级变动： |
|
撰写时间： |
|
| |
投资要点
事件：
2010年10月7日上海市出台房地产调控细则，主要内容包括以下几个方面：
1.严格执行差别化信贷政策：商业贷款首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款，停止三套以上住房的公积金贷款。对无法提供1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款。
2.规定限购套数：暂定本市及外省市居民家庭只能新购一套商品住房(含二手存量住房)。
3.发挥税收的调控作用：积极做好房产税改革试点的各项准备工作；按不同的销售价格确定土地增值税预征率，销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。
4.动迁安置房提前上市交易：动迁安置房允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。
5.提高商品住房预售门槛：2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目，要求完成主体结构封顶并通过验收，方可申请商品住房预售许可。
6.着力推进住房保障工作：今后5年新增保障性住房100万套。
7.进一步规范房地产开发经营行为：申请《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模不小于3万平米；房地产企业应严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。
8.继续增加居住用地供应总量。
点评：
上海地产调控细则是近日出台的9.28地产新政的细化，从调控思路来看主要体现了三个特点：（1）控制需求，特别是严控投资性需求（2）增加供给，继续强调保障性住房的供应（3）发挥税收的调控作用?控制需求，特别是严控投资性需求。细则中指出贷款利率和首付比例按最新规定执行，三套房停止贷款，以及异地购房停贷，这些政策是对于9.28地产新政的具体落实。上海作为房价过高地区，实行限购1套的政策性手段，对于地产新政执行的严格程度略超预期。政策对于投资性需求的打击力度明显。
增加供给，进一步强调保障性住房的供应。动迁安置房可提前上市、增加用地供给量的目的都是增加市场的供给量。调控细则中提出5年供应将100万套保障性住房，与年初提出的3年70万套的目标基本接近，如果目标能实现，每年保障房的供应套数与2009年商品住宅销售套数基本相当，保障房的供应仍是未来调控的一大重点。
发挥税收的调控作用。细则中提出土地增值税预征比例提高，且根据房价范围确定征收比例，若严厉执行将从一定程度上打击囤地行为，同时对开发商的资金造成一定的压力。房产税仍未开始试点，但对于预期的影响依然较大，留有进一步调控的空间。
调控力度略超预期。实行限购1套的行政性手段，以及土地增值税预征比例的提高，从政策的力度来看相对较为严厉。9.28全国地产新政以及此次上海房地产细则的出台对于预期的影响明显，房产税的影响依然存在，而随着第四季度推盘量的增加，10月份楼盘的去化速度可能会受到较大的影响。
前期市场的表现部分反映了调控的预期，近期9.28地产新政出台也基本确定了调控的基调，未来房产税仍是最大的不确定因素，维持行业的“推荐”评级。
（具体内容请见附件）
|
| |
|
| |
|
| |
全景网刊登此文目的在于传播更多信息，与本网站立场无关并谢绝转载！全景网不保证其内容的准确性、可靠性和有效性，本版文章的原创性以及文中陈述文字和内容并未经过本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性，数据及图表的准确性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，不作为任何买与卖的建议，并请自行核实相关内容。据此操作，风险自担。 |
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
