| 来源： |
东方证券研究所 |
发布时间： |
2010年09月29日 14:51 |
作者： |
杨国华 |
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销售市场——成交增速回落，供应量增加，库存去化速度减缓
新房成交增速有所回落。新房方面：本周我们跟踪的15个城市整体的成交套数和面积较上周分别上升1%和2%，增速较前几周有所回落。一线城市中，北京商品住宅（剔除保障房）成交套数和面积较上周分别下降8%和3%；上海新建商品住宅成交套数和面积较上周上涨17%和18%；深圳新建商品房成交套数和面积分别较上周上涨16%和20%。
二手房方面：本周我们重点跟踪的5个城市整体的成交套数和面积分别较上周下降26%和28%。其中，北京二手住宅成交套数和面积较上周均下降19%；深圳二手房成交套数和面积分别环比下降34%和42%。
本周8个城市新房库存平均增长6.5%，去化周期下降4%。之前数周，平均库存增长低于2%，而去化周期降幅在10%左右。由于本周成交增幅放缓，更重要的是这些城市供应量出现较为明显的增加，从而导致库化去化速度趋缓，这对控制短期房价涨幅无疑非常有利。其中，北京商品住宅可售套数约9.9万套，比上周增加2.8%，去化周期为48周，较上周下降2%；深圳商品房可售套数约3.4万套，比上周增加7.8%，去化周期为34周，较上周环比下降8%；上海商品住宅可售套数约4.4万套，比上周增加2.3%，去化周期12周，较上周环比下降8%；杭州可售住宅1.9万套，较上周增加13.8%，去化周期为19周，较上周环比下降5%。
土地市场——主要城市典型地块成交情况
北京海淀区小营地块低溢价成交。9月20日，北京城建以28.12亿元竞得北京海淀区小营D1、C6-C8地块，溢价率为21.2%，折合楼面价约9993元/平方米（未剔除配建的公租房），周边住房售价约在20000元/平米左右，地价相对合理。该地块于9月17日以综合评标方式开标，招标底价23.2亿元，有包括首开、保利、金地等7家开发商进行投标，以金地集团31亿元报价最高；其他开发商报价均位于27-28亿元间。
北京昌平地块理性成交。9月20日，北京万科和北京住总联手以21.1亿元的总价竞得回龙观一旧村改造用地，溢价率40.7%。该地块规划建筑面积36.46万平米，包括10万平米的商业回购面积，回购价为3500元/平米，我们预计，扣除回购商业后的楼面价约1万元/平米，目前周边房源售价在20000元/平米左右，可见该地价较为理性。由于该地块和往日现场竞价方式有所变化，只能按照设定的竞价阶梯逐次应价，并且政府对该地价设置了上限，这些手段均对控制地价起到了很好的作用。
杭州核心区域仍受追捧，采荷地块再创新高。9月22日，经过24轮竞价，位于市中心的采荷单元地块被滨江房产收入囊中，楼面价23902元/平方米，创下采荷周边地块历史新高（去年9月，元丰房产曾竞得采荷单元地块，楼面价为20622元/平方米）。这是沉寂近2个月的杭州主城区土地市场再度开闸，由于地块位置优良、稀缺，因此受到开发商追捧。
（具体内容请见附件）
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