| 来源： |
东海证券研究所 |
发布时间： |
2010年06月09日 15:27 |
作者： |
桂长元 |
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投资要点
5月，除广州以外，一线城市成交量环比均出现大幅度下滑。5月，作为房价过快上涨的重灾区，除广州以外，一线城市在“新国十条”的调控之下交易量均出现大幅度下滑，北京、深圳均被“腰斩”。在我们所跟踪的4个一线城市中，北京、上海、深圳成交量环比降幅分别为49%、37%、57%；广州在地方“温柔”的调控细则下成交量环比略有放大。
5月，一线城市商品房成交均价涨跌互现，深圳率先出现下跌。在我们所跟踪的4个一线城市中，商品房成交均价表现为涨跌互现，其中广州商品房成交均价环比上涨了9%，上海商品住宅成交均价涨幅超过2.3%，而深圳一手房成交均价环比则下跌了6%。作为国内一、二线城市房地产市场的先行指标，深圳房价的下跌往往领先于其他城市，我们预计，2010年下半年其它城市的房价下跌将逐次跟进。
5月，二线城市商品房成交量环比全线下滑，其中杭州、苏州、南京、厦门、宁波环比降幅均超过50%。在我们所跟踪的国内10个二线城市中，5月商品房成交量环比全线出现大幅度下滑，其中杭州、苏州、南京、厦门、宁波环比降幅均超过50%，降幅分别为77%、77%、70%、70%、62%；长沙降幅最小，环比降幅为28%。
5月，除昆明、杭州、宁波外，在我们所跟踪的10个二线城市中，商品房成交均价普遍表现为下跌态势。5月，在我们所跟踪的10个国内二线城市中，商品房成交均价涨跌互现，除昆明、杭州、宁波以外，成交均价普成跌势。其中，天津、厦门、苏州、武汉、长沙环比跌幅分别为13%、9%、8%、6%6%。
4月17日，“新国十条”出台，一、二线城市交易量应声而落，在我们跟踪的14个城市中，其中的7个惨遭“腰斩”，但房价相对仍然坚挺。我们认为，尽管目前多数开发商“不差钱”，但严格信贷政策将把销售量限制在较低水平，现金回流的大幅减缓将迫使开发商降价；另外，土地增值税的从严征收也将使得开发商的资金链进一步绷紧；未来，还存在开发贷、按揭贷的政策选择空间。我们认为，下半年，房价下行已势成必然，初步估计下跌空间20-30%，目前仍然维持行业“中性”评级。
（具体内容请见附件）
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