| 来源： |
爱建证券研究所 |
发布时间： |
2010年03月12日 14:04 |
作者： |
左红英 |
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事件：3月10日，国土资源部发布了《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。
通知从加快住房建设用地供应计划编制、促进住房建设用地有效供应、切实加强房地产用地监管、建立健全信息公开制度、开展房地产用地突出问题专项检查等5个方面，共提出了19条措施。（详见附录）
点评：
通知是对“国11条”的贯彻和落实。在“国十一条”中提出要增加保障性住房和普通商品住房的有效供给，加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。对房地产用地供应提出了指导性意见。而此次国土部19条则对其进行了细化。此外，在国11条之前，财政部、国土部等五部委发布了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，该通知亦对房地产开发土地出让收支管理进行了规范。此次国土部19条亦融合了《土地收支》的思想，并提出了更详细的措施。
从住房建设用地供应计划的源头开始，合理确定住房用地供应总量和结构，优先保证保障性住房供应。通知首先提出了要加快住房建设用地供应计划的编制。要求从住房用地供应计划开始合理确定住房用地供应总量和结构，确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并要求严格控制大套型住房建设用地。
严格规范商品房用地出让行为，并写入合同，约定违约处罚条款。通知对商品房用地出让行为提出了具体要求，特别是对于中低价位普通商品房用地，要求在出让方案中增加住房销售价位、套数、套型面积等控制性要求，并写入出让合同，约定违约处罚条款。
再次重申50%的土地出让价款首付比例，并对土地出让合同管理提出了更严格和明确的要求。要求出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、套型比例、定金以及开竣工时间等的具体认定标准、违约责任处理。
切实加强房地产用地监管，堵住囤地的口，保障房地产用地的有效供给。通知要求实施住房用地开发利用申报制度。
从2010年4月1日起，各地建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当在项目开工、竣工时，向国土资源部书面申报，并对合同约定内容进行核验。
建立健全信息公开制度，加强公众监督。通知要求公开住房供地计划、公开土地出让公告、公开土地出让和划拨结果。尤其是，要求市、县国土资源管理部门要及时将出让成交和已划拨土地的位置、面积、用途、土地价款、容积率、开竣工时间等，在入网上传部的同时，在当地土地有形市场及媒体公开。
通知内容详尽，但还可强化，并有赖于执行力度。整体来看，整个通知内容详尽，从计划的编制到事后的监管都有所考虑。尤其值得肯定的是，通知对一些关键问题明确要求写入合同，并约定违约责任，增强了通知的可操作性。但是从增加供应的角度，仍有部分细节可加以强化，如现存闲置土地的清理措施可进一步加强和强化、在规定开竣工日期的同时也可将预售期限作适当约定。仅从现有土地政策来看，如果得到切实有力的执行，对于增加普通商品房的有效供给、调整住房供给结构会产生积极影响。
投资策略：维持中性评级。从12月份开始，行业政策已经明显转向。在行业从宽松的政策环境向逐步收缩的环境过渡的过程中，对于未来的负面的预期使得我们对行业的看法也偏于谨慎。之前的国4条、国11条均从土地、税收、金融等方面提出措施，此次国土部19条是国11条以来土地方面出台的具体细则。据此，我们预料，未来根据房地产市场的变化，其他部委亦可能出台相应调控措施。我们认为，短期内，房地产行业仍存在系统性风险。短期内出现行业整体性投资机会的概率较小。短期内房地产板块的投资机会来自于精选个股的交易型机会。鉴于地产股前期已累计相当的跌幅，我们维持中性评级。
（具体内容请见附件）
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