| 来源： |
上海金融报 |
发布时间： |
2010年03月12日 09:51 |
作者： |
潘晟 |
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近期，市场似乎对房地产板块的反弹抱有一定预期，而近期房地产企业靓丽的年报和人民币升值预期，则成为近期板块表现的推动力。但业内人士认为，未来政策的压力仍不容小视
当前市场对于房地产股反弹的核心逻辑，就是目前市场估值已完全反映了对最悲观情况的预期。不过，根据各研究机构的调研报告，可以看出目前机构投资者对于房地产行业的预期并没有达成一致，尤其是在量价的判断上。因此，虽然房地产行业估值为板块表现提供了安全边际，也蕴藏着反弹的机会，但未来房地产板块的表现还需边走边看。
估值低廉但非亮点近期，各家房地产上市公司陆续披露了2009年年报。根据上证报统计，截至3月10日，两市共有44家地产公司披露2009年年报，合计实现营业收入1478亿元，较2008年的1176亿元增长25.7％；合计实现净利润205亿元，较2008年的120亿元增长71％；实现平均每股收益0.36元，较2008年的0.16元大增119％。而最近一两周的楼市成交情况也有所好转，根据兴业证券的统计数据，上周其统计的15个城市的周平均销售面积环比平均上升33.8%，这也让市场对未来楼市成交好转心存期待。
靓丽的业绩也使得目前A股主流房地产公司的估值安全边际良好。根据国泰君安的测算，目前一线地产万科、保利、招地、金地、新湖、华侨城2009年PE为21倍，2010年PE为15倍，RNAV折价15%；二线地产2009年PE为21倍、2010年PE为14倍，RNAV折价4%。整体主流地产公司开发类2009年PE为23倍，2010年PE为16倍，RNAV折价6%，PB为3.7倍；出租类2009年PE为32倍，2010年PE为22倍，
RNAV溢价0%，PB为3.0倍。从数据上来看，目前房地产企业的估值的确比较低廉，但是中信证券指出，估值并不是周期性行业的强催化剂。长江证券也表示，对于地产股投资者来说，需要更多关心的是板块与整体指数之间的相对估值，如采用历史PE的方法来看历史估值的底部，房地产相对于全部A股溢价最低为0.99。目前板块估值溢价为1.2倍，虽然低于历史均值的1.34，但距最低情况仍有距离。
政策压力仍需关注除了低估值之外，房地产调控政策相对处于真空期，也是板块短期有所表现的催化剂之一。尤其是两会部分代表委员对于未来房地产调控政策不同表述，让市场对短期内是否会出台政策充满疑惑。不过，国土部近日出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》则在一定程度上消除了市场的疑虑，让市场再一次正视未来的调控压力。
国泰君安表示，未来中央调控的决心较为明确，房地产作为支柱产业的地位可能会逐渐淡化。流动性收紧的趋势已经确立，因此对于信贷依赖性很强的房地产行业而言，未来仍有一定的持续压力。而且，根据研究机构的调研，上市企业无一例外的加大了开工计划，这部分的新开工有可能成为今年四季度或明年一季度市场供给，在政策将继续打压投资需求的情况下，未来的价格压力可能会陡增。
综合来看，业内人士对房地产行业的趋势普遍持谨慎态度，认为目前虽然确实蕴藏着估值反弹的机会，但行业并未出现明显的投资机会，很难说板块已经出现拐点。不过，从长期投资的角度来看，行业配置较低的投资者可以考虑逐步逢低战略性建仓，可重点关注有业绩支撑的企业。
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