| 来源： |
中金公司研究部 |
发布时间： |
2009年12月10日 15:18 |
作者： |
白宏炜;宁静鞭 |
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撰写时间： |
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投资提示：
尽管09年下半年新房销售量继续创新高，但受制于政策调控的担心和地产公司盈利的滞后性，地产板块下半年以来表现弱于大盘，我们认为2010年受益于经济的走好以及较低的利率水平，房地产市场仍将是实现稳定增长，地产板块未来六个月有30%~40%的上升空间，主要来自业绩增长以及小幅度估值水平提升，比市场预期缓和的调控政策以及信贷的再次开闸将是主要的催化因素。
催化剂之1：较强的业绩确定性：主要的地产公司2010年30%以上的业绩增长较为确定，由于大部分地产公司09年实现了100%的销售增长，09年下半年销售/预售将在2010年确认收入，到目前为止40%以上的业绩确定性，目前来看地产板块是业绩确定性最高的行业之一。
催化剂之2：地产调控政策将弱于市场预期：我们认为市场已经过度反映了包括优惠政策退出等集中在需求方面的地产调控政策，2010年政策重点将集中在供给方面，增加供给不仅可以根本上抑制房价涨幅较快，而且供给的增加将直接拉动经济，实现政府投入的平稳退出，此外，增加土地供给还可以较好的实现地方政府的财政收入增长。
催化剂之3：未来两年地产公司业绩的上调：2010年更多新增的土地供给以及打击囤地政策将推动地产公司较好资本投入以及较快的存货周转，从而推动新开工面积及预售面积的超预期增长，我们认为地产公司未来两年业绩上调的趋势较为明显。
催化剂之4:通胀及人民币升值推动板块估值水平上升：历史经验表明房价与房地产股票价格与通胀及人民币升值正相关，我们认为2010年较高的GDP增速而较低的利率水平将推升较强的通胀预期，而人民币升值压力也将明显增强，这些都将有利于地产板块估值水平的提升。
综合起来，2010年经济高增长及政策导向转向增加供给，房地产市场将呈量增价平的走势，上市地产公司将受益于行业集中度提高，未来两年30%的业绩增长将较好的推动股价上涨，而同时人民币升值及通胀预期的上升也将推动地产板块估值水平的提升。
投资策略我们看好地产板块明年尤其是上半年的表现，建议投资者目前吸纳地产股，重点是具有持续增长潜力的龙头地产公司如金地、万科、保利；以及区域龙头股如首开股份、中华企业、栖霞建设（上调至审慎推荐）等；此外金融街、浦东金桥（上调至推荐）等商业类地产公司将受益于商业地产市场的见底回升；2010年行业整合将加速，所以也看好大股东实力较强的上市公司资产整合机会。
（具体内容请见附件）
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