| 来源： |
民生证券研究所 |
发布时间： |
2010年08月06日 14:22 |
作者： |
郝大明;张磊 |
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一、事件8月4日，国家统计局公布了2005年以来全国房地产开发企业商品房待售数据。截止2010年6月底，全国商品房待售面积19182万平方米，其中，住宅10646万平方米。
二、我们的分析与判断国家统计局公布目前的商品房待售数据，初步回应了前段时间对空臵房的炒作。数据表明，自1997年来，我国商品房竣工面积与销售面积基本相当，目前待售面积总量有限，我国商品房中长期供求矛盾仍然存在。
1、目前商品房待售面积并不过量。商品房待售面积相当于商品房市场的“自然周转量”，如果待售面积过多，开发企业资金周转困难，就会减缓施工进度，降低峻工率，反之，如果待售面积过少，商品房供不应求，房价暴涨，开发商就会加快施工进度，提高峻工率。截止6月底，全国商品房待售面积19182万平方米，其中，住宅10646万平方米，表面看待售面积不少，但这仅相当于2008年末的水平，并且少于2009年末的水平。按照今年5月份商品房销售面积6777万平、住宅销售面积6113万平计算，商品房待售面积相当于3个月的销量，住宅相当于1.5个月的销量，这仅高于2007年，与2009年基本相当，比2005年、2006年和2008年明显偏低。这说明，目前的商品房待售面积并不是过多，而是非常有限。
2、目前商品房供求矛盾突出。1997年到今年上半年，我国商品房总供给与总需求基本相当，供给小于需求9600万平，可以说商品房市场供求一直处于“紧平衡”状态。2004年前，我国商品房供给略多于需求，2004年逆转，2005年后商品房供求失衡，2007年以来矛盾加剧，2009年以来供求缺口突出。我国商品房供求矛盾产生于2004年，当年商品房峻工面积与销售面积的缺口比2003年大为减少，2005年商品房峻工面积少于销售面积2069万平方米，此后，只有在发生金融危机的2008年，商品房峻工面积仅多于销售面积575万平方米，2009年，商品房峻工面积少于销售面积23494万平，今年上半年达到14953万平，供求矛盾十分突出。
三、结论与预测目前房地产开发企业商品待售面积目前房地产开发企业商品待售面积目前房地产开发企业商品待售面积目前房地产开发企业商品待售面积相对有限，商品房供求矛盾仍然有限，商品房供求矛盾仍然有限，商品房供求矛盾仍然有限，商品房供求矛盾仍然有限，商品房供求矛盾仍然存在。从中长期。从中长期。从中长期看，人均住房面积还有看，人均住房面积还有看，人均住房面积还有看，人均住房面积还有看，人均住房面积还有看，人均住房面积还有很大的提升空间，我国房地产业发展前景广阔。很大的提升空间，我国房地产业发展前景广阔。很大的提升空间，我国房地产业发展前景广阔。很大的提升空间，我国房地产业发展前景广阔。短期看，受调控政策和高房价双重影响不排除出现整、短期看，受调控政策和高房价双重影响不排除出现整、短期看，受调控政策和高房价双重影响不排除出现整、短期看，受调控政策和高房价双重影响不排除出现整、短期看，受调控政策和高房价双重影响不排除出现整、短期看，受调控政策和高房价双重影响不排除出现整、销售低迷的情况。
（具体内容请见附件）
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