| 来源： |
国泰君安研究所 |
发布时间： |
2012年01月04日 14:25 |
作者： |
孙建平;李品科 |
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本报告导读：
二三线城市大盘开发典型代表。打包拿地优势，土地成本低廉。维持增持评级，目标价12.5元。
投资要点：
股权激励方案调整及大股东增持表明大股东及高管对公司未来信心充足：
1）行权条件上调，行权条件中11、12、13年ROE分别由15%、15%、15%上调至18%、19%、20%，行权价格12.4元；
2）大股东退出激励名单，增加其他高管授予期权数量；
3）大股东9月底以均价7.54元增持150万股，并表示未来12个月可能继续增持。
文昌项目进展：
森海湾项目三期C组团在建，去年陆续推出五栋（C1、C2、C6、C7、C9）在内部装修，预计可在明年3、6月交付。新开盘C3已建到8层，预计13年8月交付。项目03年拿地，地价低廉。
森海湾销售及均价：
推盘去化率约30%，C1、6基本销售完毕，现在售房源约六百套。销售均价约1万，较前期有小幅下降，预计未来进一步下调可能性较小。公司认为海南楼市目前调整基本到位，横盘可能持续，但看好调整后海南房地产的长期发展，理由有：海南独一无二的气候环境属稀缺资源、经济发展带来度假休闲需求的释放。
11年销售目标完成度市场领先：
10月底公司预售金额为61.5亿，预计目前已超过年初70亿销售目标，完成度市场领先。
城市综合体推广：
南通项目后，预计将在盐城、营口等城市推广。
公司未来将受益于：
1）受限购影响项目储备（仅青岛项目）占比较低，仅14%；
2）公司部分项目主要针对刚需，首套房利率和首付成数下降对销量直接促进；
3）预计未来二三线城市政策最先容易松动；
4）明年房地产市场走量不走价，预计公司将一定程度受益。
预计公司11-12年EPS为0.89、1.16元。RNAV15.3元，较现股价折46%。公司打包拿地成本低，12年业绩大部分锁定，未来向“投资商、开发商、建设商、运营商”转型。持增持评级，目标价12.5元。
（具体内容请见附件）
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