| 来源： |
平安证券研究所 |
发布时间： |
2011年11月25日 14:23 |
作者： |
李晓东 |
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独特的联动开发模式赋予公司高成长潜力
公司最大的优势和特点在于开发模式：中南成功地结合了建筑施工行业与房地产行业的特点，利用两者之间的协同效应，探索出了独特的联动开发模式。该模式可以细分为两种：1、“建筑+地产”的联动开发；2、一二级土地联联动开发。联动开发模式的优势主要体现在三个方面：1、土地成本低；2、土地面积大；3、地价支付灵活。我们认为，如果明年地方政府的财政状况陷入困境，公司独特拿地模式的优势将有望进一步显现。
合理的区域布局
中南以经济发展水平相对较高的三四线城市为主要布局区域，该布局策略的合理性在于：1、这些地区的房地产市场依然处于起步阶段，以刚性需求为主，房价相对合理；2、在和地方政府的谈判中，公司的议价能力更强，联动开发模式具有更好的适用性。目前，江苏省内仍然是公司的重点布局区域，建筑面积占比接近70%；而环渤海是公司近年来外延扩张的主要目标区域。
销售逆市扩张、资金压力缓解
下半年以来，公司的销售实现了逆市扩张，保持了强劲的增长势头。我们判断，全年销售额超过原定的70亿目标是大概率事件，预计为80亿左右。合理的区域布局和产品定位是公司销售能够实现逆市扩张的主要原因。进入四季度，公司的资金状况已经有了明显改善，主要的原因是：1、建筑工程款大都是年底支付，所以四季度是公司建筑业务回款的高峰期；2、九月份以来的合同销售额大幅增长，而银行贷款的到账期一般为2个月左右，前期销售回款逐步到位。
盈利预测与估值
我们预测，公司2011、2012、2013年的EPS分别为0.85、1.21、1.71元，净利润年均复合增速为39%，最新收盘价对应的PE分别为8.3、5.8和4.1倍；根据测算，公司2011年底的每股RNAV值为18.3元，股价相对于RNAV折让62%。我们认为，中南2011年的销售增长有望超越行业平均水平，而且独特的开发模式和合理的布局策略奠定了公司高成长的基础，给予公司“推荐”的评级。
（具体内容请见附件）
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