| 来源： |
海通证券研究所 |
发布时间： |
2011年02月23日 13:58 |
作者： |
路颖 |
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新华百货2月23日公告签订房屋租赁合同的公告。公司与宁夏大世界集团大世界集团达成合同协议，将租赁其所属位于银川北京中路48号西侧“大世界商务广场”地块上建成后的商业用房约5.9万平米。
公司同时发布了一项关联交易公告。公司全资子公司新华百货连锁超市预计2011年日常合计从宁夏夏进乳业集团采购奶制品约5000万元（2010年交易金额为2389万元，不含税）。夏进乳业是宁夏规模最大的以生产液态奶为主的本土企业，在宁夏有较高的知名度，公司超市集中采购夏进乳业产品，在降低采购成本的同时，也满足了消费者对夏进奶制品的消费需求，利于公司整体销售额的稳定增长。公司认为上述购销合同，交易的价格公允、合理。
简评和投资建议。
租赁公告主要内容及简评。“大世界商务广场”位于银川市正源街和北京路交汇处，占地面积3.656万平米，总建面19万平米，设计总建筑层高99.99米，共26层。该商务广场项目设计为集金融、商务、购物等功能为一体的城市综合体。
公司租赁商业用房预计将于2013年10月31日前竣工，总租赁建面约5.9万平米，包括地下一层、地上一至四层，公司将用于经营百货及大型综合超市等。该房产将在整体完工后半年内交付公司使用，租赁期限共15年（2014年-2028年），按照大世界商务广场所在区域市场房产价格，确定15年租赁费用合计约7.3亿元（含递增），自正式开业起每年支付当年租金。
我们简单按租金15年内平均计算，每年租金约4867万元，合825元/平米/年，较此前2010年4月签订的建发现代城店（43252平米建面，前1-5年平均租金为3477.54万元）850元/平米/年的租金价格低，综合考虑银川房地产价格上涨，以及北京路地段相对不处于核心区等因素，该租赁价格基本合理。预期该店开业当年亏损800万左右，约1-2年培育期后开始盈利，但由于开业在2014年，对公司短期业绩无影响。
公司目前在银川新华街和解放西街等主要商圈内经营6家百货店，覆盖高中低档定位，具有绝对竞争优势。其中，2010年2月底开业的西夏店（即原称宁阳店）、2010年9月开业的建发现代城店和将于2011年五一前开业的老大楼扩建店，三个门店合计为公司新增约5.64万平米百货经营面积（建筑面积约7.14万平米），占公司当前10.02万平米经营面积的56.25%，体现公司再次进入百货业务扩张期。我们预计老大楼扩建店开业后，公司以合计7家门店共15.66万平米经营体量，约占银川可供百货经营面积的80%左右，将使银川的百货经营达到饱和状态。公司此次签约大世界店，是为在未来可能新起商圈中的布局，巩固竞争优势，促进公司整体销售增长。
维持对公司的判断。
（1）新一轮外延扩张有序进行，业绩进入短暂平淡期，但外延扩张将进一步增强公司在银川商业竞争中的垄断地位，构成公司外延业绩增长的重要内容。2011年上半年是考察公司外延扩张效果的时间窗口，而内容主要在于费用控制力度和新门店培育会否符合预期，2011年下半年，公司业绩将有望重新进入较快增长期。
（2）“物美新华”正在临近。物美控股2006年入主新华百货之后，通过管理支持和费用控制手段，依赖公司管理层实现
（具体内容请见附件）
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