| 来源： |
中金公司 |
发布时间： |
2010年03月03日 10:29 |
作者： |
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受政策调控影响和对未来地产泡沫破掉的担心，地产板块有了近八个月的调整期，累计跌幅达30%~40%。
我们认为，当前地产板块股值已经反映了进一步政策调控以及房价下跌的预期，未来继续下跌的空间有限，随着两会后行业政策将告一段落，政策的明朗、4月份成交量的回升以及人民币升值等因素会带动地产板块的反弹，建议买入地产股。
具体分析，眼下市场普遍担心的是：（1）后续还要出台严厉的政策，比如物业税；（2）信贷紧缩下2010年新屋成交量大幅度萎缩；（3）房地产公司盈利和NAV（净资产估值法）下调。但对此，我们的观点却是：
（1）2010年将是行业整体补库存以减少供需缺口的一年，短期内供给的增加、释放有难度，而信贷投放存在一定的惯性，在流动性依然充裕的情况下，泡沫的挤压是循序渐进的，行业不会出现大幅调整。
当然，行业将进入一个整固期，结构性会更加明显，即2010年二三线城市将成为市场主力。
（2）2010年信贷收缩确实将抑制部分需求，但过严的政策则将抑制供给在先（编注：可以理解为，抑制需求只是短期采取的动作）。
我们认为，政策目的是维持行业的稳定发展，房地产泡沫的挤压要逐步实现，由于目前利率水平较低，政策超调的概率不大。
（3）2010年房地产公司盈利确定性较强，资产负债能力也好于2008年。
我们汇总的主流地产公司数据显示，2009年底已售未结收入占2010年预测收入的比重平均预计将达到65%，而同时目前上市公司的资产负债状况也明显好于2007年底2008年初。
我们认为，目前房地产股价已反应了2010年房价跌15%~20%（这是比较悲观的预期）的情况。从历史上看，2008年最低迷期间地产公司NAV折让40%~50%，目前离这一水平还差20%~30%。但实际上，眼下很难到达2008年的折让水平，主要原因在于2008年地产公司面临破产压力，而目前地产公司资金很充裕，所以地产板块估值基本见底。
下一个问题是，反弹的催化剂是什么，以及如何选股。
我们认为，在未来通胀和人民币升值趋势下，地产板块将随着政策的明朗和企业销售数据的改善而实现绝对收益；至于选股，主要有四个原则：
（1）行业集中度提高，看周转而非看利润率；
（2）一线城市泡沫较大，二三线成为市场主力；
（3）高档商品房受抑制，看好普通商品住宅销售；
（4）资金压力大，重组并购活跃。
对应的投资选择分别是：（1）龙头地产，该类公司估值低，增长潜力大；（2）区域优质地产公司；（3）大量廉价土地储备的公司；（4）重组类地产公司。
中金公司 (原载于东方早报)
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