| 来源： |
投资者报 |
发布时间： |
2009年12月07日 10:20 |
作者： |
苏慧 |
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《投资者报》记者 苏慧
中央经济工作会议召开之际，高层接连针对楼市表态，抑制投机性购房。但是，近期政策明显偏向市场化管理，在此背景下，未来房地产市场将更趋于高低分化，而土地储备较多的那些二三线房地产开发商或许会异军突起。
政策偏向市场管理
国务院总理温家宝日前在上海考察保障性住房工程进展情况时曾经表示，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。
过去几年，投机性需求一直认为是导致高房价的主因，为此，中央相继出台“国八条”和“国六条”予以调控，直至2007年央行和银监会出台二套房贷政策，楼市成交量也随之回落，房市调控效果初现。
但之后的房价与市场成交量曲线并无规律可循。一直被视为政策市的房地产市场并没有因为政策的连连收紧而改变了走高的局面，房价越压越高。今年房价的涨幅超过了预期，也给政府的政策调控带来了难度。一方面经济尚未完全企稳，尚需房地产业作为重要支柱产业拉动；另一方面，房价的高企再度引来民生问题。这也正是调控的难点。
但是仔细分析近期高层发声可以发现，政府实际上已经开始把房地产市场区分为保障性住房和商品房，针对不同市场调控的思路和手段也截然不同。
从2008年底，保障性住房就被提升到了相当的高度，从近期中央高层的表态也可见一斑，为解决一部分居民住房问题，保障性住房绝对是今后五年政府工作的核心，除了支持还是支持。
纵观中央对于房地产市场推出的政策手段，有两方面特别突出，一是货币金融政策，二是土地政策。货币金融政策旨在抑制投机性需求，土地政策则立足房地产开发商，使其增加楼市放量。两方面都是在市场经济规律中的供需上下工夫，也都是针对商品房而言的政策。这也说明了政府更多将商品房市场交由市场之手来管理。
未来房价移向更高区间
目前，房地产市场的投资价值正在向着更高的区间移动。
尽管今年下半年以来，有消息显示上海楼市的买房者中，难觅作为投资风向标的温州人踪影，甚至在二手房市场中，温州投资客的卖盘汹涌而出。但新投资群体的涌入很快抹掉了他们砸盘的痕迹。
“在这种状态下，我们基本上会把挂出来的市中心房子价格提高10%~15%左右。”一位上海本地投资客张先生感叹：“没有了温州炒房团，还有更多其他的炒房团，这个市场永远不缺冲动型的消费者。”
亚豪机构副总经理高姗分析认为，11月商品住宅的强劲成交势头，主要受到了政策的挤压效应。二套房贷执行优惠利率的政策即将在年末到期，能否延续执行决策层始终未给出明确回应。11月底，温家宝总理考察上海时指出，要“抑制投机性购房”，业内人士猜测明年二套房贷优惠政策可能终止。在不明朗的政策环境下，更多的购房人倾向赶在政策优惠期内置业。
今年天价地王频频突破，土地成本的增加必然转嫁到房价中去，未来房价的上涨势头难以抑制。与其在观望中坐看购房资金的缩水，不如及时出手分享资产的升值，在这种认定房价预期上涨的恐慌心态下，部分购房人停止观望、选择置业，促成了当下房地产市场旺盛的购房消费局面。
但是，业内人士对明年的预计是，在楼面地价、房价逐步走高的过程中，由于供应的增加，明年三季度后房价或将在相对高点盘桓，那时成交量会趋缓。
关注二三线地多房企
实际上，不管是开发商还是投资客，在遵循政府既定政策的同时，他们更看重市场的发展方向。相对于刚性需求的购买者来讲，售卖者可以回旋的余地显然更大。
首先，在一线市场难以为继的情况下果断地转向二三线城市。相比较来讲，二、三线城市的地方龙头房地产开发商就比外来开发商更有优势。其优势在于企业与地方政府拥有良好的关系，在区域地块具有规模优势，开发步骤节奏合理，营销成本低廉。
其次，国有企业资本优势明显。国有企业在近一年来的实践中赚足了人们的眼球，也引来了国企是推动房价大幅升值的最终推手的众多议论。
实际上，国企在房地产开发中的作用确实被放大了许多。他们的出现一方面印证了房地产企业在目前实体经济回复暂缓、外需乏力的状况下确实是可以获得实质性营收的典型行业。很多主营业务并不在房地产的央企也有不少涉足到房地产行业就很说明问题。
另一方面，也印证了房地产行业的进入门槛正在被抬高，也许今后将会被抬升至无法预料的高度，因此，央企的资本雄厚也为其进军房地产市场奠定了坚实的资本基础。
更主要的是，土地占有量多的企业，正所谓“手中有粮，心中不慌”。业内人士指出，明年房地产核心指标就是土地为王。实际上这也是这么多年来衡量房地产企业发展，以及业绩的核心指标。在国家相关部门严查土地囤地，对于土地市场的治理从严之际，对于拿地的数量，房地产开发节奏，把握得好的企业将会有突出的机会。
土地是原料，没有它房地产开发就无法继续。土地还有着隐性价值，可以升值和抵押。地多的企业可以随时调整土地开发存货的数量，地少的企业缓冲的余地就会略显局促。在这种情况下，地方一些无名却具有相当拿地资格，或者拥有非常有开发潜力的土地的地方房地产开发公司或将异军突起。
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