| 来源： |
广州万隆 |
发布时间： |
2009年08月11日 16:43 |
作者： |
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核心提示：房地产政策有所微调，以及房地产销量下滑，是近期房地产板块走弱的重要因素。然而，房地产作为经济增长火车头的使命不会轻易改变，经过适当的调整后，房地产行业有望重新步入景气上升期。
一、 政策微调与销售缩量引发房地产板块的调整
从7月份以来，房地产板块提前大盘进入了调整阶段，我们认为与房地产的政策和销量有较大的关系。首先在政策方面微调的迹象，随着3月份房地产销售的大幅反弹，开发商开始积极增加土地储备，地王记录不断被刷新；这种不太理性的行为引起了管理层的关注。针对这一现象，银监会主席刘明康在第三次经济金融形势通报会上表示要控制房地产贷款风险，严格执行"二套房"标准，另外也有关于物业税可操作方案明年前可能推出的传闻，如深圳市委市政府在最新一期《市政策公布》中指出，2009年将开展准备工作，适时探索开征物业税，合并城镇土地使用税、房产税。
其次是房地产销量也出现下滑的情况。如在过去的一周中，全国楼市成交总体走低。在全国监测的32 个城市中，楼市成交面积环比上升的城市有11 个， 而在环比下跌的22 个城市中，降幅接近及超过10%的就有15 个。事实上，房地产销售环比下滑的情况已经接近一个月。我们认为，房地产政策有所微调，以及房地产销量下滑，是近期房地产板块走弱的重要因素。
二、阶段性调整或不改中长期向好
房地产行业在国民经济中的支柱地位不容置疑，它不仅直接占固定资产投资的比例较大，而且对建材、机械、电器、家具等上下游产业的拉动作用明显。在当前宏观经济回暖基础仍然不牢固的情况下，房地产作为经济增长火车头使命难以变更。
事实上，在05——07年中，有关房地产调控的政策陆续推出，但对房地产的打压也是有限的，其重要原因除了地方政府的财政利益外，与政策的出力点有很大关系。从某种意义上说，调控政策是引导房地产向健康、良性方向发展，并不是打压房地产行业。
另外，近期房地产销售下滑与低库存也有一定的关系。连续几个月销量的大幅增长，已经消化了大部分库存，新增供应量减小从而影响了房地产的销量。
从中长期来看，我国房地产行业较为乐观。房地产行业与宏观经济密切相关。从目前的情况来看，今年保8%的目标并不会太难。而展望2010年，我国宏观经济差于09年的可能性并不高，毕竟金融危机后全球经济是"硬着陆"式的调整，如此一来就大大缩小了调整的时间。换言之，在宏观经济已经见底回升的背景下，房地产行业走出低谷的可能性是很高的。
三、从哪些角度去选择房地产股
作为典型的周期性行业，在行业低谷期不需要过多考虑估值的因素，主要原因在于公司的盈利也处于相对的低谷，随着行业的回暖，公司的盈利将快速增长，PE水平将大幅下降。
那么，在房地产走出低谷可能性较大的程度下，投资者如何选择投资机会呢？我们认为，可以从大股东实力、上市公司的土地储备、上市公司的开发规模与历史等角度把握机会。大股东实力方面，如果大股东为地方政府，或者具有政府资源，那么上市公司获得优质土地储备的机率将大大增加。上市公司的土地储备方面，丰富合理的土地储备是房地产公司保持持续性开发、持续盈利的重要条件。上市公司的开发规模与历史方面，主要是国内房地产行业的集中度并不高，相当部分表现为项目公司的形式，持续性经营的能力较差；因此，选择具有一定开发规模的公司，则安全边际高一些。另外，房地产行业的波动性较大，只有较好把握行业周期的公司，才能更好地做到何时应扩张业务、何时应收缩业务，最终实现公司持续盈利的目标。具体而言，有持续盈利经营历史的房产公司，说明已具备较强战略安排能力。
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