| 来源： |
时代周报 |
发布时间： |
2009年04月27日 15:36 |
作者： |
陈晓双 |
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过去的两年，大肆扩张土地的行为正让瑞安房地产（0272.HK）陷入资金困境。
财技出众的瑞安房地产主席罗康瑞显然有一套应付危机的办法。去年2次出售旗下项目股权的举措为公司带来了共16.81亿元的收益，也为年报业绩增色不少。而利用现有的项目和土地进行套现，似乎成为瑞安房地产缓解资金紧张的一贯做法。
2008年，对于拥有1320万平方米土地储备，项目分布上海、杭州、重庆等6个城市的瑞安房地产来说，过得并不轻松。
去年9月，在紧张的现金流现实面前，瑞安房地产不得不宣布暂缓原计划投资50亿元的云南香格里拉度假村发展项目。其合作伙伴永菱通也表示，延迟投资瑞安位于上海及重庆的两个房地产项目。4月16日，瑞安房地产公布了2008年报。年报显示，截至去年12月底，公司只完成35.56亿元的营业额，与2007年相比下降了22％。
资金缺口104亿在房地产市场异常火暴的两年里，瑞安房地产在全国大量囤地。
以上海为首站，瑞安随后进入武汉、重庆、佛山等地，目前手中的项目多达8个。尤其是在2007年，瑞安房地产以75.1亿元拿下佛山地王，创下广东有史以来单块土地出让的最高价格。
去年年初，瑞安房地产在云南大肆圈地，拿下丽江120万平方米的项目。此前，瑞安房地产拿下云南大理、迪庆等共约32平方公里的项目。根据规划，丽江项目的投资总额约80亿元人民币，迪庆项目的预计投资额也达50亿元，如果算上投资额可能高达100亿元的大理项目，瑞安在云南省的投资将超过230亿元。
紧接着，在去年6月份，瑞安房地产大手笔投资了大连天地软件园项目，预计该项目的投资总额达人民币150亿元。
而瑞安房地产在其发展模式上，具有明显的港商特色。纵观其以往的项目，大多是包括写字楼、酒店、商铺、住宅在内的建筑综合体。这无疑加重了瑞安房地产对资金的渴求。"瑞安房地产的模式就是项目不多，但每个项目体积容量很大。"易居分析师薛建雄说道。
这样的扩张速度及发展模式，在房地产市场下行的考验下，瑞安房地产的资金链骤然紧张起来。今年3月份，在上海房地产业界曾传出瑞安房地产八折价格出售住宅项目的消息。此消息遭到瑞安房地产的否认。但几乎同时，瑞安房地产旗下重庆天地雍江苑推出一批新房源，新房均价6000元/平方米，与2008年的历史最高价13000元/平方米的均价相比，价格差距约7000元/平方米，降幅超过五成。这让瑞安房地产陷入资金紧缺的传闻中。
瑞安房地产在接受时代周报采访时，极力回避资金问题。然而从瑞安2008年年报可以看出：截至2008年12月31日，瑞安集团已动用的银行借贷约为81.98亿元，而期内其总现金及银行存款为人民币33.8亿元，其中包括抵押给银行的存款17.09亿元。去年瑞安房地产仅利息开支高达人民币8.24亿元，这致使了公司财务费用的上升。
瑞安集团主席罗康瑞日前预测，未来2年内，瑞安房地产的资本开支将达到104亿元，包括20亿-30亿元建筑成本及其他的动迁费用。
销售面积缩四成在对资金渴求的同时，瑞安房地产的销售业绩却不容乐观。
根据年报，2008年瑞安房地产物业销售减少28％至29.39亿元人民币。年内出售单位907个，销售面积8.51万平方米，相较2007年度13.8万平方米大幅减少40%左右。
而随着去年上海高档物业出租市场遭遇拐点，其物业出租收入也不尽人意。上海创智天地广场第1期及创智坊R1出租率仅为82%及59%。瑞安房地产称，希望地铁10号线的开通和商户相继迁入后，创智天地项目的出租率进一步提高。
让瑞安房地产稍感欣慰的是，高端项目的销售为瑞安房地产贡献了大部分收入。位于上海太平桥第113号的翠湖天地嘉苑去年实现销售收入19.60亿元，平均售价为人民币85300元/平方米，较翠湖天地御苑于2007年的售价高出接近56%。
目前，高端住宅发展项目销售情况有所放缓，这给翠湖天地的销售带来了变数。在展望未来时，瑞安预期上海瑞虹新城、上海创智天地、武汉天地及重庆天地项目的收入及利润贡献比例将会提高，但并未提到翠湖天地项目。
据瑞安房地产企业传讯部相关人士介绍，翠湖天地嘉苑将于2009年增推数栋物业，目标客户为中国内地高收入人群及企业客户。
薛建雄透露，瑞安房地产上海新天地项目有个地块在动迁，所以没对外高调宣传，怕对其销售造成一定的影响。
转让套现31亿资金需求量大，而销售不畅，使得瑞安房地产的资金形势面临严峻考验。为了度过危机，瑞安房地产又实行起股权转让套现的老办法来。
2008年5月，瑞安向永菱通金融有限公司出售上海瑞虹新城发展项目的25%权益，作价11.25亿元人民币，扣除少数人股东权益后收益为8.62亿元。
此后，又出售间接持有80.2%股权的伟华有限公司其中的25%股权给永菱通，作价10.21亿元，扣除少数人股东权益后取得8.19亿元的收益。伟华有限公司拥有"重庆天地"超高层办公楼项目的发展权。
业绩公布后，罗康瑞称，公司未来仍会积极引入投资者及新资金，共同发展旗下项目。罗康瑞表示，旗下位于上海项目正获数个基金洽商参于投资。
薛建雄告诉时代周报记者，瑞安房地产通过股权转让，回收一部分资金，这样可以使手上更多压着的地有钱开发。
瑞安房地产企业传讯部相关人士则表示，建立策略伙伴关系，加速发展是公司一贯的发展策略。瑞安通过和发展商、承建商、顾问及投资者进行策略性合作，借此加快项目的回报及为项目创造最大的价值，同时亦引入资金及专业技术，协助公司长远发展。
事实上，瑞安房地产此前曾数度转让旗下项目股权。早在2006年底，瑞安就以5亿余元向永菱通金融有限公司出售重庆天地9.9%的股权。
2007年7月，瑞安房地产将上海太平桥改造项目116号地块49%的股权以约3.64亿元售予一家名为Trophy的房地产投资机构。同时，瑞安还将武汉天地25%的股权作价12.45亿元售予Trophy。
2006-2008年，瑞安房地产与策略伙伴完成5项交易，涵盖4个项目，总作价为人民币48亿元，获得总收益为31亿元人民币。
除通过出售子公司部分权益方式进行融资外，瑞安房地产也积极从银行方面获得信贷增加现金流。就在今年2月12日，瑞安集团与中国农业银行签署战略合作协议。根据协议，农行将为瑞安提供总额高达人民币130亿元的3年期意向授信额度，其中80亿元将用于瑞安房地产项目发展，另外50亿元将用于拉法基瑞安水泥以及中华汇的项目发展。
但瑞安房地产企业传讯部相关人士表示，按公司现时的发展步伐估计，现有的土地储备足够应对未来10年的发展需要，公司于现年度不会进行大型收购，除非该地块邻近公司的现有项目。
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