| 来源： |
深圳商报 |
发布时间： |
2010年11月12日 09:22 |
作者： |
|
| |
雅颂机构 秦刚
未来十年，中国楼市身处的外部经济环境、金融环境已全然不同于上一个十年。２００８年国际金融危机后，中国对美国和世界发达经济体的影响力增强，而牵动中国楼市的神经中枢也从北京转移到纽约。“中美国”概念的出炉，使得中国经济增长的一支主要力量——房地产业，突然进入“纽约时间”。于是，我们看待中国楼市的视角也不得不随之改变。中国楼市，尤其是一批新兴国际化城市的房地产市场必须放诸世界城市坐标系内考量。中国楼市的机遇和风险，都将成为国际间力量角逐的博弈。
美联储“量化宽松”释放的美元洪流之下，中国楼市只有通过提前预测、主动反应、积极应对，加快城市化进程，加大一二线城市房地产市场供应，增加高端商业地产供给，才能“对冲”美元泛滥带来的风险，把“资产泡沫化”的危害降至最低。
美元“量化宽松”对国际化城市房地产市场的影响有三：
其一，热钱外溢的后果直接导向国际化程度高、金融市场开放、国际资本流动快的城市。金融环境指数越高的城市，受到的冲击越大。由于发达经济体疲软，新兴经济体的国际化程度高、开放程度高、市场经济环境成熟的城市对热钱的吸引力最强。
再次，新兴经济体金砖四国、Ｖｉｓｔａ五国（越、印尼、南非、土耳其、阿根廷）中，中国国际化城市的楼市更易成为热钱目的地。莫斯科、孟买等城市楼市已经饱受国际资本炒作，蕴含资产泡沫风险，俄、印等国经济环境远不如中国成熟、健康、稳定，中等以上收入阶层数量小，增长缓，其房地产市场发展慢。中国内地的上海、北京、深圳、广州及大连、天津、杭州、南京、厦门等城市则成为热钱目标。
最后，国际化城市的高端写字楼、商场、购物中心、城市综合体和高端住宅、服务式公寓、高星级酒店、综合性度假娱乐消费项目因其拥有充沛的现金流和巨大的潜在消费人群，成为热钱投资房地产的最佳选择。而这种高端商业项目在中国大城市恰处于发展初期和需求高增长期，很容易引发炒作，形成资产泡沫。
中国资本市场开放和人民币汇率市场化的道路是不可逆的。既然我们不能拒热钱于国门外，那就要具备预知能力，预测评估从境外来的资本风险，主动应对。中国房地产市场的发展和中国的城市化进程，只有一条路——市场化、法制化、更开放，房地产政策等宏观政策形成机制更透明、更民主。
例如加大房地产市场供给，鼓励高端写字楼、商业项目、城市综合体的投资开发；打击“短期炒楼”，鼓励有经济能力的国人多购买房产、多拥有房产；鼓励异地置业、候鸟居所、度假地物业。通过房产税制度来调节分配，通过增加供应的方法来疏导热钱，而不是堵塞和抗拒。
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
