□本报记者 高改芳

　　上海某律师事务所主任律师许荣最近非常“不务正业”——除了代理费能达几十万元的案子，已经不接诉讼代理了。他的精力几乎全部花在选址、看房、做房屋买卖合同上。

　　“不是给我自己买的，是替一些境外有来头的资金。”许荣颇为神秘地告诉中国证券报记者。最近上海楼市交易清淡，许荣能一口气买几套房子并且是全额支付现金，他成了各大房产中介的“钻石客户”。

　　作为某房产商的常年法律顾问，许荣介入房地产行业已有十几年。这十几年正是上海房价一路高歌猛进的时期。帮开发商拟定卖地合同、找几个朋友替房产商融资……许荣与地产界的关系十分密切，他因此也能以很实惠的价格买下房子。作为律师，许荣在买卖房产上赚的钱要远远多于做诉讼代理挣的钱。

　　8月以来，圈子里的朋友找到许荣，让他帮助大笔资金寻找地段好的房产。许荣是上海人，又熟悉房产市场，作为律师还能为合同条款把关，这些都是神秘资金找他做代理的原因。

　　“主要是买商铺、花园洋房等。一般一买就是一个单元、一栋楼，一出手就是几千万，根本不用银行贷款。”许荣告诉中国证券报记者。当然，替一掷千金的神秘资金服务，许荣收益丰厚。

　　许荣主要是负责把进入某个账户的钱——那些神秘资金花出去。他一个做PE的朋友则负责把这些钱从香港等地转到内地。

　　“我们做的可能不是同一个项目，但我知道钱是怎么进来的。”许荣说。

　　许荣发现，境外投机资金主要通过几种渠道进入内地。首先是虚假贸易。这些购买房产的海外资金在上海基本都有空壳公司，让其中的一家贸易公司开具虚假销售订单，向境外出售某种货物，这样境外资金就会以货款的方式流入。但实际上可能根本就没有贸易，或者把只有10块钱的贸易说成是100块。“我也要给这些贸易合同把关。因为没法提供海关报关单，这种做法现在越来越难了。”许荣说。

　　第二条途径是利用外资企业获得的投资额度和注册资金的差额。例如，有的外资企业此前获得商务部门批准的投资额度为1亿美元，而眼下的实际注册资金只有1000万美元。这时热钱就能以“增资”的名义借道进入内地。

　　第三条渠道是地下钱庄。许荣描述，目前地下钱庄操作的便捷程度超乎想像。“我在国内给你人民币，你在境外给我美元。热钱就这样进来了。”

　　虽然上海也出台了楼市“限购令”，但上有政策，下有对策。热钱只要进来了，在投资方面基本上没有任何限制。“哪怕是持外国护照的境外人士到上海房产交易中心办理过户手续，都不会有什么问题。大家都是睁一只眼闭一只眼，只要有钱就行。”

　　而热钱进出内地的桥梁是香港。

　　香港房地产资本资产服务公司（RECAS）主席高广垣介绍，去年以来在香港成立的投资内地房地产的基金规模大增。这些地产基金有两种投资方式：一是购买商业物业，包括商业零售商场和写字楼；二是购买商业物业公司股份。因为这些基金通常都签有严格的保密协议，很难掌握其确切规模及在内地的真实动向。据高广垣估计，在香港或亚洲其他地方成立的、投资中国房地产的基金总量约300亿至500亿美元。

　　“即便是在香港通过正规渠道募集的房地产基金，大多数也是通过灰色渠道进入内地的。因为外资进入首先要到外汇局登记，要想出境还要结汇。这一来一往少说要三个月到半年。外资怎么等得起？”一位内地做PE的人士告诉中国证券报记者。