| 来源： |
每日经济新闻 |
发布时间： |
2009年08月07日 07:57 |
作者： |
冯海宁 |
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冯海宁
在经过上半年的持续发力后，7月全国楼市出现区域调整的局面，北京、上海、广州等一线城市还首次出现月成交量全部下跌的局面。这是北京楼市继5月之后今年出现的第二次回调，是2009年以来上海商品住宅成交量的首次走跌。
（8月6日《人民日报》）
北京、上海、广州三大城市向来被认为是中国楼市的风向标，这三大城市楼市成交量的回落，是不是意味着其他城市的成交量跟着回落？成交量的回落是不是房价回落的前奏？不少人有这样的疑问，也有这样的期待。
住房和城乡建设部政策研究中心有关专家在给出成交量回落三个原因的同时，指出7月份环比出现波动十分正常。但在我看来，目前楼市呈现出的量价背离不是一种正常现象，在量价背离的背后，是一个真实扭曲的楼市，如果看不到这一点，楼市会面临更大的麻烦。
成交量回落，我以为可以简单解读为两个原因：供应量减少和需求量减少。这两个原因其实也可归结为一个原因，即房价过高。供应量少，物以稀为贵，房价自然就高；房价高，就会对需求产生一定抑制作用。因此，我们不能把成交量回落看成是正常现象，而是要看到潜在的风险。
在我看来，供应量减少警示楼市存在大量的捂盘惜售以及延迟开盘问题，目的在于制造稀缺。这表明人为因素操纵楼市开始大范围抬头，违规现象集中爆发。如果对开发商捂盘、故意不开盘不及时有效治理，我想不仅市场风险大增，而且监管部门的公信力也面临进一步损伤的风险。
需求量减少也有两种解读，一是消费型需求减少，二是投资型需求减少。消费型需求减少，既是因为高房价抑制了部分需求，也是因为购房人的心理预期发生了变化。自6月份以来，不仅国家银监会、发改委对当前楼市发出预警，而且国土资源部严查“地王”，国税总局严查房企纳税情况，都给购房人传递出政府将要出手抑制房价的信号。
同时，高房价本身以及多个部门密集预警楼市，也多少改变了投资客对楼市的预期。其实，去年下半年不少投资客“割肉”甩房的现象，很多人应该记忆犹新。自然而然，精明的投资客出手就会更加谨慎――谁也不知道房价明天是涨是跌，政策到底如何转向。
在我看来，尽管房地产行业存在区域差异，但不排除其他城市的成交量跟着北京、上海、广州回落，这是因为，一方面二三线城市的房价跟着北京、上海、广州的房价大幅度上涨，也会抑制需求；另一方面，二三线城市的消费者、投资者也嗅到了政策风向即将转变的味道。如果成交量继续下滑，我以为房价虚高就失去了支撑，很有可能跟着成交量回落。
现在，支撑房价虚高的唯一支柱就是宽松的货币政策，但只靠货币政策支撑，失去真实需求支撑的高房价，注定寿命长不了。
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