减免交易税费、降低房贷首付及利率——这项从今年１月１日开始实施的楼市新政策，如今在深圳房地产市场的实际操作中，却有点“动作变形”。二手房交易过程中，由于“阴阳合同”的普遍存在，普通住宅营业税名存实亡；银行房贷也暗中为第三套房松绑。

　　“阴阳合同”规避营业税

　　“现在中介说，买卖房屋几乎没有税了，即使是购买未满两年的房屋也不用征收营业税。但国家政策好像还没免除啊！怎么回事？”日前，福田区读者刘先生致电本报，表达了他的疑惑。

　　国务院去年颁发的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》对个人住房转让的营业税的描述如下：“自２００９年１月１日至１２月３１日，个人将购买不足２年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过２年(含２年)的非普通住房或者不足２年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过２年(含２年)的普通住房对外销售的，免征营业税。”

　　据了解，深圳普通住宅标准必须满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在１．０以上；单套住房建筑面积１４４平方米以下(含１４４平方米)；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１．２倍。

　　多位一线中介工作人员向记者表示，由于目前楼市成交的主力都是１４４平方米以下的普通住宅，所以按照新政中的“未满２年营业税以差价的５％来征收”，在实际操作过程中，“阴阳合同”普遍存在，在“阳合同”上房价没有差价，营业税则自然规避了。

　　记者留意到，营业税规避后，以营业税为基数计算的１％“城建附加费”和３％“教育附加费”，以及２０％差价的个人所得税都可以免除。实际上，如果业主不承担交易费用，买家需要交纳的主要税费只剩下１％或１．５％的契税。

　　第三套房也能首付两成

　　曾经引人关注的“二套房贷是否松动”已经不是新闻，如今个人在深圳买第三套房也能首付两成，并享受７折利率。

　　根据国务院颁发的上述文件：“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。

　　据深圳某中介按揭部负责人介绍，从今年２月份以来，随着楼市的回暖，买三套房的按揭贷款已经放开，不仅是９０平方米以下的中小户型，１４４平方米以上的大户型也可以。而深圳一些以大户型为主的楼盘营销负责人也表示，购买第三套房银行也可以放款并获利率优惠，但是，银行对于贷款人的信用记录是否良好、经济来源是否稳定要求仍然比较严格，而且第四套房贷就真的是不允许放开了。

　　不过，对于是否放开“三套房贷”，各家银行讳莫如深，表示仍然“严格按照国家政策规定执行”。有不愿具名的业内人士分析，银行的“三套房贷”也不是随便放宽的，金融机构自然有风险预测的专业人员，认为这是在风险可控的范围内，才会这样操作。

　　各种风险令投资客迟疑

　　深圳楼市经过今年前四个月的回暖，购房需求结构已经从首次置业向改善型需求转变，投资客能否接棒，成为各方关注的焦点，也是这一波成交高潮能否持续、房价能否继续上涨的关键。那么，在营业税免除和三套房贷松绑的实际情况下，投资客会否蜂拥而出？

　　世华地产市场研究中心总监肖小平告诉记者，虽然目前在罗湖、福田等部分片区有两成左右的投资客进场，但总体来看，投资客的心态仍是非常谨慎，人数仍很少。

　　据肖小平介绍，今年投资客呈现以下两个特点：首先是心态与２００７年的“短炒”不同，大多是长线投资型，在挑选物业的时候，也会精挑细选，因为好的物业抗跌性强，不同于高峰期的“连房都没看过就下订”。其次，今年的投资客经济实力较强，也与两年前“空手套白狼”的投资者有明显区别。

　　“其实，楼市的优惠措施期限都在今年年底，房价的走势如今也扑朔迷离，所以，投资的风险仍然较大。”肖小平说，如今的楼市更多要看政策的“脸色”，鉴于前两年被套的惨痛教训，短线投资客也不会贸然进场。

　　值得一提的是，来自中原、世华等深圳各大中介的信息显示，今年４月份成交业绩环比３月下降了一成左右，由于业主涨价，急需用房的买家消化一批后，如今市场的观望情绪开始重新抬头。“自住客尚且开始犹豫，投资客又怎会蜂拥而出？”肖小平说。