| 来源： |
新闻晨报 |
发布时间： |
2010年06月11日 09:59 |
作者： |
陈鹏 |
| |
上海中汇律师事务所
2010年初，苏某经中介公司介绍，欲购买蒋某位于松江某处房产作为第二套住房，双方于3月10日签订了房屋买卖居间协议。协议约定该房产总价为193万元，并于当日支付了定金5万元。对于后续付款方式，双方在居间协议中未作明确约定。
4月中旬，因银行贷款政策发生变化，苏某购买第二套住房的贷款额度不足，部分房款无力筹集以致无法签署房地产买卖合同，双方涉诉。
【律师点评】
苏某委托律师以购房条件约定不明、现行贷款政策规定存在重大变化，且这些问题非苏某自身原因所致等事由辩护，并在法院的主持下通过调解终止了居间协议。
根据有关规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”。有不少人认为，由房产新政带来的纠纷均可据此变更或解除合同，笔者认为这种说法是片面的。
在我国，情势变更原则的适用是比较严格的，对于二手房买卖，至少有以下几点值得注意：（1）如果双方约定是一次性付款或购买首套房贷的，则不可能适用该原则来解除合同；（2）如果一方不同意变更或解除合同，另一方不得单方解除合同，否则构成违约应承担违约责任。如果一方提起诉讼，也存在一定的费用成本、时间成本与诉讼风险；（3）即使法院认为构成情势变更原则的，也非必然解除合同；
（4）如果一方存在过错的，还应根据其过错承担违约责任或其他责任；
（5）即使双方都没有过错，能适用情势变更原则，也不意味着所有付出的钱都能收回。中介费一般是不退的，对方的损失也需要违约方进行分担。
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
