深圳商报记者 董超文

　　实习生 董 思

　　由于文化与政策上的差异，内地客在香港买房经常会遇到一系列问题，为此，记者近日专访了第一太平戴维斯中国南区总经理林木雄，请其对内地客在香港买房需要注意的问题详细剖析。

　　记者（以下简称“记”）：到香港置业是什么程序？

　　林木雄（以下简称“林”）：一旦议定楼价，卖方律师通常会将包括临时合同在内的相关文件交予买方律师。此时，买方须支付楼价的5%作为临时订金，而买方律师则会展开尽职调查，并就物业进行勘查。若买方律师满意物业情况，双方将正式交换签署买卖合同，买方也将支付楼价5%的加付订金。签署合同后，买卖双方皆会受合同的法律效力所约束，所有主要的交易条款（包括交楼时间表）均已定下，不得更改。在双方议定的交易当日，买方将应付楼价的余款付清，并收到物业钥匙后，买卖即告完成。

　　记：整个过程需要多久？

　　林：这将视乎物业及买卖双方的个别情况。整个过程可在24小时内完成，但是，一般来说还是需时1个月至6个星期来完成交易（买卖双方就楼价达成共识，到签署临时买卖合同之间相隔10天；另外，再需28日才能完成交易）。但是，交易时间也会受其他因素影响。

　　购置楼花时，发展商会提供有关楼宇的预计建成日期或交楼日期。须注意，一般楼花的正式买卖合约均会订明，若有关楼宇之建造受到一些因素影响，例如，工人罢工、异常降雨量、台风、暴乱或重大的意外事件等，以致延误，发展商可申请延迟完工。第一太平戴维斯会在签署合约前，向有意购买楼花的买家解释有关详情，并提醒客人留意，倘若发展商未能依合约条款交楼或完成买卖，合约上所赋予买家的权利为何。

　　记：是否应该直接向业主支付款项？

　　林：不。所有的款项必须通过律师转让，以留记录。

　　记：物业律师在买卖交易中发挥什么作用？

　　林：物业律师的职责是协助买卖交易顺利进行。该律师有责任让双方进行尽职调查，确保所有法律文件，包括临时买卖合约、正式买卖合约及补充文件（如有）的准确性。如果买家需要向银行申请楼宇按揭，物业地契将由律师保管。律师有责任在进行交易期间，向买卖双方解释整个交易过程。

　　记：我应该在找到物业之前还是之后聘请律师？

　　林：你应该在找到心仪的物业，并提出购买要求后立即聘请律师，以便在他们的协助下进行尽职调查与买卖交易。

　　记：如果我需要做楼宇按揭应该找谁？

　　林：香港大多数银行，包括中国银行、汇丰银行和恒生银行在内，均提供楼宇按揭服务。如果你在国内的银行也在香港经营业务，你可以向他们申请楼宇按揭。

　　记：我需要向代理缴付费用吗？

　　林：买家需要在签署正式买卖合约时向地产代理支付相等于楼价的1%的费用。

　　记：我应该以个人的名义，还是以公司或基金的名义购买物业？

　　林：你可以选择用个人的名义，或是公司或基金的名义购买物业。但由于当中可能涉及个别可观的税额，你应该就自己的特殊情况询问律师意见。

　　记：除了楼价以外，我还需要支付哪些额外费用？

　　林：印花税、申请按揭的费用、律师费、楼宇勘测及估价费用、地产代理费用以及迁居／搬运成本。

　　记：我每年的运行成本将会是多少？

　　林：购置物业时可预见的支出包括管理费、政府地租和印花税。除此以外，你也须考虑到物业的维修费用。这些将取决于物业的大小、年期、所用建筑材料、所占土地面积和所涵盖的设施。