| 来源： |
九鼎德盛 |
发布时间： |
2012年06月11日 12:18 |
作者： |
肖玉航 |
| |
九鼎德盛 肖玉航
今年以来，房地产板块表现相对为强,但随着时间的推移与基本面的变化,我们研究认为,房地产板块的超跌反弹后的风险日益显现。中国房地产业将随着政策与投资者理性、巨大库存现实、保障房、新农村建设等而发生根本性变化。从估值因素变化来看，建议回避此类板块的投资风险。
从时间因素来看，上市公司中报将进入到关键期，而从地产板块的业绩情况来看，其风险不言而喻。从相关证券市场地产类上市公司数据来看，其存货量大增已是事实且形势相当严峻。据市场统计数据显示：2011年末，A股市场125家房地产开发与管理企业的存货总量已经达到了1.23万亿元，同比2010年的0.86万亿元增长了43.02%。其中“万保金招”再次成为库存方面的主力。数据显示，万科2011年末的库存总量为2083.35亿元，同比2010年的1333.33亿元增长56.25%，占A股房企存货总量的17%;保利地产的存货也达到了1521.07亿元，同比增长近5成，这两家房企也是目前A股市场唯一存货超过千亿级别的。而金地集团 、招商地产也以641.35亿元和514.40亿元的存货位列三、四位。近年来国家统计局未公布中国房地产总空置面积数，浙商证券估算认为，在2012年住宅销售增速售同比不变的情景下，估算住宅可售存货面积总量将于2012年6月底达到峰值，在9.5亿平方米左右;住宅库存去化时间有望在2012年底至2013年一季度才回归到6-8个月正常水平。而从国内小产权房的面积总额来看，其也空前高涨，非官方数据称，全国小产权房面积约60亿平方米，相当于全国人民平均每人4平方米之多。当然，官方从未承认过该数据，但我们可以肯定的来说，中国房地产业的存货与积压量是非常之大的。目前河南、山东、河北、云南等开始的新农村房屋城市化产权建设，也使得农民成为集中农村建设的主力军，大面积的农业人口建设集中具有产权性质的新农村建设，在居住、社保等方面完善新农村建设，将使其进城的需求再次减小。因此从量能总体来看，房价的供求关系已经转变，这必将导致中国房价中长期消化存货时代的到来，而与此同时，今年上市房企约有万亿元债务年中逐步到期。在此背景下，中长期房价的回落应是大势所趋。随着半年报的即将到来，我们研究发现，许多地产品种的业绩风险将可能体现，反弹后的估值风险突出。据已经公布今年半年报业绩预期的27家地产公司来看，尽管5月住宅成交量创阶段性新高，不过难以扭转房地产行业上半年经营惨淡的颓势。其中预计亏损和预减的公司各有9家，这些业绩“悲观”公司占三分之二。显示估值风险非常明显。
从国家产业政策来看，国家近年已意识到地产泡沫所产生的种种问题，并不断的出台了相关楼市调控措施，但在总体上来讲仍然是留有余地、网开一面的。随着楼市政策的不断深入，楼市回归理性是大势所趋。笔者认为，中国房地产价格将难以再出现前此年哪样的涨幅，其泡沫化的价格将总体呈现中长期回落、暴利时代终结的趋势较为明显。其具体分析依据来源于存货巨大、房价收入比泡沫难维系及国家产业政策的深入等，而随着市场化经济的深入，理性投资与市场规律将主导行业变化，目前一些区域地产商破产、业主房闹事件不断出现就是一重要信号。研究认为，高高在上的住房将不再成为大部分国人疯狂追求的对象，在市场经济深入的朝代中，理性与现实将取代暴利与冲动。
从另一角度来看，房价收入比显示目前许多地方房价仍处泡沫期。央行2012年1季度储户问卷调查报告表示，居民对当前房价接受程度有所提高，房价上涨预期降至近三年来低位。北京统计局数据显示：2011全年城镇居民人均可支配收入达到32903元，目前出手买房的“刚性需求”多为双收入的年轻人，以家庭为单位计算，家庭年可支配收入不足7万元，按照180万元的住宅总价计算，房价收入比高达27倍。各种统计数据参考的口径不一，得出的数据虽略有出入，但结论一致指向过高的房价收入比。一般而言，国际标准的房产租售比为1:100——1：200，被称为国际租售比警戒线。2009年房价飙涨后，我国的租售比曾达到1:700，部分地区甚至达到1:800以上。2007年1月，上海租售比在1比300到350之间，现在达到1比600到850之间。2011年1月杭州平均租金售价比的统计结果为1∶578，有些楼盘甚至飙过1∶1200。远远偏离正常轨道的租售比没有成为房价回归的价值尺度，但市场规律显示，任何过大的泡沫化资产总要回归其本来面目，而从国家推出合理房价政策及收入比的巨大价格差来看，许多城市房价泡沫难以维系，降价回归是其必然。
笔者认为，随着市场时间周期与行业基本面的不断变化与深化，地产板块的估值风险日益突出，行业暴利将难在出现。作为投资者而言，目前需防范绩差类地产股的跌势展开，防范其投资风险是理性投资的关键。
|
| |
|
| |
[作者声明：在本人所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价的证券没有任何利害关系。本文观点仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。] |
| |
|
| |
|
| |
|
| |
全景网刊登此文目的在于传播更多信息，与本网站立场无关并谢绝转载！全景网不保证其内容的准确性、可靠性和有 效性，本版文章的原创性以及文中陈述文字和内容并未经过本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容 、文字的真实性、完整性、及时性，数据及图表的准确性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，不作为任何买与卖的建议，并请自行核实相关内容。据此操作，风险自担 |
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
