| 来源： |
深圳特区报 |
发布时间： |
2012年03月12日 11:03 |
作者： |
谭建伟 |
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多年来，二手房一直是深圳楼市的成交主力；得二手者得天下，也成为中介生存的法则。然而，随着调控的深入，市场状况逐渐发生逆转，最近七个月中，有五个月深圳一手住宅销量反超二手住宅；最近三个月，一手住宅销量更是连续反超二手，这为深圳楼市所罕见。
二手住宅成交急剧萎缩引发原有楼市生态“地震”。开发商落井下石，趁二手业主犹豫不决之际，继续降价促销，争夺楼市份额；以二手代理为主业的中介地铺“饥寒交迫”，竞相关停并转；而得不到成交量支撑的二手房价面临“高台跳水”风险。
■深圳特区报记者谭建伟
一手销量连续三月超二手
前些年，深圳二手房销量与一手房的比例基本保持在３∶１。以２０１０年为例，全年深圳二手房成交１２万多套，月均１万套，而一手房仅成交３６７００套左右，月均３０５８套，二者比例为３．２７∶１。２０１１年７月，深圳楼市调控剑指一向被“冷落”的二手房市场，特别是喊了三四年之久的“按评估价征税”终于落地，二手房成交应声下跌，但全年二手房销量仍然高于一手，不过优势已经明显缩小。官方数据显示，２０１１年深圳二手住宅成交约６万套，一手成交不到３．２套，二者比例接近２∶１。
如果按月观察，自２０１１年８月起，深圳二手房成交开始出现急剧萎缩。当月成交１４６２套，环比暴跌７１％，并历史性地低于当月一手成交量（２５０７套），少了１０４５套。此后数月，深圳一、二手房成交基本持平，二者相差不大。但自２０１１年１２月起至今年２月，一手销量开始稳定而连续地反超二手，二者比例分别为３１４７∶２０２３、１３７２∶１１３２、１９３１∶１５５７。
一手销量为何反超二手？美联物业深圳公司总经理江少杰认为，原因主要有四个，一是去年７月，深圳执行二手住宅评估征税，明显提高了交易成本。有数据显示，每套二手房交易成本比此前增加税费约８万元。由此引发了市场观望情绪，交易迅速冷却。二是开发商对市场反应灵敏，迅速推出降价促销新盘，抢占市场，使部分二手准买家流向一手市场。三是地铁五线联网，使深圳原二线关口一手物业、地铁沿线一手物业变得交通便利，成为部分原特区内人士的新选择。四是深圳二手房价一直没有官方的权威价格发布，市场信息不透明，加重了买卖双方的观望和犹豫心态。
开发商趁机争抢市场份额
在二手销量不断滑落过程中，精明的开发商扮演了“落井下石”的角色。在二手交易税费增加之际，开发商“嗅”到可贵的商机，并举起了打折促销的大旗，进一步吸引客户的目光。
一个个一二手房价倒挂的片区由此出现。一般情况下，同一片区、相似品质的楼盘，一手房价会高于二手１０％－１５％。然而，在二手业主观望时，一手盘受资金回笼压力驱使，开发商及时降价促销。据统计，目前，深圳在售楼盘中，打折一成以上的有２７个，其中一手房源集中的片区，折扣超过两成。
以一手房源充足的龙华片区为例，老住宅区一手房均价１１０００元／平方米，二手房价超过１３０００元；新城区一手房１９０００元／平方米买得到，已售出的前期住宅均价在２１０００元／平方米以上。
开发商不仅以优惠价格抢二手市场的客源，而且争夺二手销售渠道。中介地铺原以二手代理为主业，如今竞相“招安”到一手开发商旗下力推新盘。中联地产市场研究总监周庆亮介绍，原先市场好的时候，开发商自身打广告或请一家策划公司帮帮手，就可以卖得很好。现在，限购限贷，转入了买方市场。一些急需走货的开发商不再满足自给自足，而是与地产中介联手，扩大客源，增加推销渠道，加快回款速度。现在，一个楼盘请三五家中介一起来推销是常事。
近期，信贷政策定向松动，首套房购买需求获得支持，楼市出现回升势态。部分二手业主好了伤疤忘了痛，反价现象重现。而开发商读懂了“两会”发出的楼市调控不动摇的信号，展开新一轮降价促销。“一成首付”、“零月供”、“折上折”、“超值回购”、“额外优惠”，诸如此类的促销花样颇为诱人。
中联地产周庆亮预测，未来一段时间，深圳一手市场强于二手的态势还将延续。
中介地铺一年缩减一大半
一手销量超二手意味着什么？关乎中介地铺的生死。
春节前，深圳出现了一轮关铺潮，波及中原、世联、世华、中联、２１世纪等几乎全部大型地产中介；小中介更是自生自灭，少人问津。
“去年上半年，深圳地铺最多达到８０００家，如今估计只有４０００家左右，不到一年锐减一半。”中原地产华南总经理李耀智春节前表示，不看好２０１２年的深圳楼市，去年四季度已经撤减地铺一成多，春节后，如果市场继续低迷，将再撤减部分地铺。“深圳目前二手房月成交量只有２０００多套，与之相匹配的中介地铺数量也以３０００家为宜。”这意味着还有２５％的深圳地铺可能面临关门的厄运。
春节后，部分小中介将节前的“放假令”延长，有的干脆就顺势关门了。大中介也是举步维艰。华侨城片区，市场景气时，世联地产有铺７家，如今已收缩至３家；福田百花片区，中原地产店铺也减少了一半左右。知情人士爆料，世华地产在南山区原有地铺５０多家，目前所剩不到２０家。
存活下来的中介也变得“面目全非”，原来只做二手代理的它们不得不扩大一手业务、工商铺业务，有的着力于深港联动、深惠联动、线上线下联动，寻找新的业务增长点。美联物业深圳公司一手业务量占比从两三成升至六成，甚至七成；今年２月，其在港佣金收益占到四成。以二手为绝对主业的中联地产一手业务量占比也由去年秋季的一成以下，增长到目前的三成，增幅达２００％。
伴随地铺关门是地产经纪人的大量离职。有机构统计，深圳进行过备案的经纪人数量高峰时超过５万人，目前只有２万多人，减员过半。记者认识的中介置业顾问张先生，原是福田区新闻路一小中介的店长，熬过了国际金融危机爆发的２００８年，但未能逃过此轮调控。日前，心灰意冷的他坚决辞职，回老家干起了卖水果的行当，他所在的店铺也转作他用了。
二手房价或补跌一成以上
深圳二手房月均成交量从２０１０年的１万套，到２０１１年的５０００套，再到今年２月的１５５７套，跌幅累计高达８０％以上。与此同时，二手房价仍然高居不下，补跌风险不言而喻。
官方统计显示，今年２月，深圳一手房成交均价为１６８５４元／平方米，环比下跌１．５％，同比下跌１８％。据中原地产监测，２月深圳二手房成交均价为１８４３２元／平方米，环比下跌了０．３９％，同比下跌了１０．２７％。可见，相比一手房，二手房价少跌了８个百分点。
当前，深圳二手房价高于一手的“倒挂”片区不断增多，一手房降价步伐还在继续，越来越多的二手房买家被吸引过去。
美联物业江少杰认为，时下二手住宅价格比去年高峰时低１０％－１５％才有成交可能，如果一手再降，二手让价空间还得扩大。
“目前的情况是，一手房价正加速下跌，在去年下跌近两成的基础上，还将下跌一成。二手房价去年跌了一成今年还要补跌一成以上。”中联地产周庆亮分析，从时间上看，二手房价至少还得跌三四个月，月均下跌幅度为２％－３％。那些看到访客增多就反价的二手业主看错了形势，会吃亏的。
还有更悲观的预期。中原地产华南总经理李耀智、英联国际不动产董事长郭建波均认为年内房价有约３０％的下跌，深圳特区报与房地网联合调查结果也显示，多数网友预测房价还要跌三成。
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