| 来源： |
深圳商报 |
发布时间： |
2012年02月21日 08:56 |
作者： |
陆剑伟 |
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二手房逾九成买家为刚需，但总量不算大，观望气氛仍在
□深圳商报记者 陆剑伟
深圳楼市有了“龙抬头”迹象。记者一周以来从市场了解到，新房成交逐步回升，二手房本月有望成交２５００套。在政策支持刚需、市场供应抛出橄榄枝的市况下，刚需一族也成为市场成交主力，而二手房买家中，刚需占比逾九成。业内人士称，楼市总体回暖言之尚早，预计刚性需求将主导市场在区域、价格等方面进行新一轮盘整。
政策为刚需买房“撑腰”
近期，刚需明显得到政策呵护。
央行在网上发布的“２０１２年人民银行金融市场工作座谈会”信息中表示，央行将支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。其中，“满足首次购房家庭的贷款需求”的内容为央行自２０１０年９月以来首次提出。此举让市场感受到央行在房贷政策上的“微调”信号。
在此之前，住建部也曾在２０１１年底表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求，这也令市场为未来首套房房贷利率进一步放松回落的预期在加大。
与此同时，武汉、北京、天津、厦门、上海等城市均调整了普通住宅的标准，业内人士称，在一定程度上给刚需置业“松绑”。浙商证券房地产行业分析师戴方称，通过调整普通住房标准，能够减少购房者交易环节税金成本，对激活刚性需求具有一定的积极意义，是地方政府房地产调控政策微调的一个方面。
海通证券房地产行业分析师涂力磊表示，２０１２年流动性的扩大，以及地方政府对楼市政策的频繁优化（提高公积金贷款上限、提高普通住房标准等），其累积力量不容忽视，普通住宅和首次置业后期有望受益于政策组合。
市场供应“加大马力”
在宏观调控政策出现微调信号后，开发商也希望“贴着政策走”。
面对持续调控的２０１２年，金地集团表示将积极应对，一方面对现在符合市场需求的产品加快供应，优先推出首次置业、首次改善的产品；在土地拓展方面也将更加注重符合刚性需求产品特点的土地资源。
在大户型高端项目继续蛰伏的市况下，面向刚需的中小户型成为市场供应的主力军。“开发商近期推出了一些面向有刚性需求的中小户型，主要户型结构为从６０平方米的两房到８０平方米的小三房。”中原地产非营业董事总经理贺晓丽如是说。
记者走访市场发现，２月份深圳具备入市条件的新盘或多达十余个，加上一些前期已开盘并处于销售中的楼盘，深圳目前在售和将售的一手房项目并不少，其中新盘还是以小户型供应为主。如罗湖区田贝片区的德弘天下华府和东门中路的华盛君荟，福田区新洲片区的嘉洲富苑和香蜜湖北片区的兰江山第，南山区的阳光里雅居和招商雍景湾，盐田区的幸福海，宝安区的勤诚达２２世纪、御筑轩、西城雅筑，龙岗区的深业东城国际、深业东城御园、万科红二期、卓弘高尔夫雅苑、金阳成等等。而从房源或户型来看，这些新房项目供应以小户型为主，约占总体供应一半。
二手房九成买家为刚需
“在刚性需求压抑了一两个月后，购买需求正在逐步释放。”贺晓丽说，“这是近期深圳楼市成交上扬的主要原因，二手房更加明显，本月有望实现成交２５００套。”
中原地产统计数据显示，深圳二手房刚需买家占据总体成交比例从去年１０月份至今一路走高，从８６．６％上涨到９３．７％。
新房成交方面，刚需也陆续出手。从近期热销的楼盘分析，目前仍是位于中小户型低价盘最受市场欢迎。据了解，在热销的项目中，福田的彩天怡色、桐林公寓，罗湖的深港８号，南山的海境界，宝安招商果岭、招商观园、绿景香颂等主打刚需的热盘均取得了不俗的销售业绩。
长江证券房地产行业分析师苏雪晶表示，刚性需求的压力有望进一步减轻，促进成交进一步回暖。随着２月底３月初新盘开始逐步投入市场，各个开发商的促销政策开始加强，货币政策的叠加效应显现后，成交将会出现回暖。
业内人士表示，近期新房和二手房成交量的上升，主要来源于低总价需求的阶段性释放，其总量不大，范围较小，加之房地产调控根本性的政策并无任何放松信号，中高端改善需求难以出现规模放量与集中入市。因此，不会使得成交量出现快速攀升，更难以造成价格的急转直上。
在此基础上，楼市观望气氛依然存在，新建商品房年后的“价格营销”尚未开始，综合分析，支撑市场快速放量的条件短期内尚不具备，楼市总体回暖言之尚早。预计，刚性需求将主导市场在区域、价格等方面进行新一轮盘整。
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