| 来源： |
中华工商时报 |
发布时间： |
2012年01月06日 10:05 |
作者： |
夏凌 |
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北京住宅用地市场2011年整体低迷，政府不断调整探索新的推地模式和符合北京市整体发展的用地规划，而开发商在面临商品房限购后也在探索调整开发、拿地计划。可以说2011年是土地市场变革性的一年，链家地产首席分析师张月认为，今年的土地市场总体将表现为：成交量、楼面价、溢价率低，土地供应充足，性价比高等三方面特性。
成交量楼面价溢价率低
根据链家地产市场研究部的数据统计，2011年北京市成交住宅用地的规划建筑面积为929.6公顷，同比2010年的1452.5公顷，下降了36%，甚至仅是国际金融风暴的2008年成交住宅用地的规划建筑面积1158.4公顷的80.24%；楼面价下滑至5087元/平方米，同比2011年下降了30.51%；8.98%的平均溢价率也创历年新低。
“2011年是政策调控最为严厉的一年，成交量和平均溢价率跌至4年来最低点。”张月认为，这主要有两点构成：一是由于政府在摸索、调整保障房用地供应政策，放慢供应节奏，降低供应量。二是由于开发商拿地意愿较低。虽然不少房企仍有储备土地需求，但高压的调控政策让房企资金链不断收紧，面对不太明朗的市场前景，采用了现金为王，减少购地，加快清理库存的经营策略，且新供应的住宅用地搭配保障性住房，开发商利润相对较小。
张月认为，楼面价下跌，一方面是由于去年成交的土地以5环外为主，占了全年成交土地的72.2%，核心城区东城、西城则无供应，优质地块供应稀缺。
其次，政府加大土地科学规划力度，鼓励符合区域特性的用地定位，而非以往的价高者得，去年住宅用地出让方式中，以招标出让方式成交的共有18宗，占了全年住宅用地成交的32.14%，另一方面，北京市积极调整产业结构，确定科技与文化为首都重点的经济增长点和支柱产业，摆脱“土地财政”的束缚，降低土地供应价格，通过降低新建商品房土地成本的方式，进一步平抑房价。
土地供应充足性价比高
2011年北京住宅用地成交共计464.80公顷，仅完成了全年住宅用地计划2550公顷的18.2%。
张月认为，即使是从总价最高的地王角度分析，2011年的开发商比2010年拿地更加理性，地王总价虽然高位运行，但性价比依然较高。
资料显示，2011年的总价地王是万科拿下的丰台区郭公庄车辆段项目五期1518-632地块，位于北京西南四环外的郭公庄，由于规划建筑面积较大，以62.9万平方米的建筑面积，5326元/平方米的楼面价来看，成交总价并不贵，且毗邻房山线，周边项目报价均价为2万元/平方米，2010年的总价地王丰台区六圈A居住项目，也位于2011年总价地王的西侧，地理位置接近，但2010年总价地王的楼面价高达17153.3元/平方米。
根据链家地产市场研究部的数据统计，2011年北京市住宅用地楼面均价为5087元/平方米，环比2010年下降了30.51%。
新入市商品房成本或更低
“2011年成交的住宅用地，预计会在2012年底入市，新入市的住宅土地成本会更低，相对2010年成交的住宅用地项目在成本上会更有直接冲击。”张月分析预判，在售、将售的2010年成交的住宅用地项目为了避免与新入市的2011年成交的住宅用地项目价格冲击，开发商在2012年第一季度将会采用以价换量，快打快销的营销方式尽快清盘。
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