以下是香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生现场演讲实录：

　　陈启宗：我听说今年来的投资基金的朋友特别多，去年我曾经尝试邀请他们来，好像没有多少人来，今年来的特别多。投资基金的朋友对住房有兴趣，对商业房地产也有兴趣，允许我在这里讲几个观点，关于中国商业房地产发展。

　　很多人说，我可能前年在这里说过一句话：姚明是打篮球最优秀的运动员之一，李宁跳马也是世界最优秀的运动员之一，但是此运动不是彼运动，你让姚明跳马肯定就不行。

　　所以商业房地产和住房地产这两大块之间，这两个都是房地产，但是此房地产非彼房地产。如果我们在概念上不搞清楚，恐怕就很难从住房房地产过渡到商业房地产。

　　大家都知道以往这一年，因为住房房地产那个饼好像越来越小了，所以很多住房的房地产商就往商业房地产去走。有一个数字其实不是那么准确的，在座各位知道，但是外来的基金经理他们是外国人，可能就听不明白了。我举一个例子，2010年全国出售的商品住房是930万套左右，温总理说今年就要盖1000万套保障房，明年差不多要盖好了。

　　外国投资基金就很难想象去年的全年的商品住房供应930万套，如果明年真的出来1000万套的话，那怎么办？那1000万套有很多讲究在里面，就是500万套也不得了，但比起去年一年销售的930万还是很大的数字，所以难怪很多住房房地产商看到市场随着政府调控，那个饼对他们来说可能是越来越小，所以很多人就会过渡到商业房地产去。

　　商业房地产跟住宅房地产有很大区别。第一，住房99.9%是要卖掉，商业地产不能卖掉，除非一整栋卖，只要你分层出售，一定把它的水平降低到不可再降低的水平。也就是说商业地产不可以分层或者分单位出售，一个是要卖的，一个是不能卖的，两个是根本不同概念。由此可见，各方面发展过程中，理念完全是两个概念。但是好像今年人没有意识到这个事，以为姚明就是跳马，以为李宁就是打篮球。

　　住房或多或少或者说比较大部分是一个量的竞赛，要用量来取胜，反正政府大概不大允许价格的飞升，一定要有量。但是从那个商业房地产来看，绝对不是量的较量，是一个质的较量。在量的较量里你要很快很快盖起来，但是在质的较量上，就必须细工才能做出好产品。

　　现在在内地听到很多朋友说我可以12、18个月就把商业楼宇盖起来，但是盖的是垃圾大楼。今天中国越来越多垃圾大楼，这是视觉污染，我实在替我们中国人感到悲哀。

　　住房离远一点、差一两个地铁站不是很重要，但是商业地产那个地点重要性远远大于住房。比如办公楼对地点要求比较高，要求最低的就是工业的楼宇。还有当谈到商业地产的时候，土地规划条件绝对是一个极度重要的事。所以凡是搞商业房地产，而单是从政府买地不在规划上谈条件的，恐怕都是没有水平的发展商。

　　因为政府的规划有他的局限性，政府不是房地产商，不是商业房地产商，他们有的知识不可能超越有经验的商业房地产商，所以在规划方面有很大的不同。