2011年8月18日，“下一个十年 改变中的房地产”2011博鳌房地产论坛进入第二天论坛日程，上午论坛的主题为“市场与行业篇 山坳上的房地产”。

　　以下是著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生现场演讲实录。

　　贾康：各位嘉宾，大家好！我在20分钟时间里主要想就房产税作用、改革方向和要领谈一下基本看法。因为时间有限，不能展开，但是我觉得这么重大问题摆明基本认识是有必要性的。特别是在大家关心的上海、重庆先行先试的试点怎么看待，我想谈一下看法。

　　我的基本认识是这样的，在中国要完成社会经济转轨，真正构建可持续的社会主义市场经济，房产税实际上是经济学上所说的不动产税、房产税，改革方向应该肯定。对应于中国地方税收体系不成型来看，房产税改革是非常必要的。对应国民经济中房产调控需要标本兼治这个角度来看，从中国收入分配需要有效遏制差异扩大来看，房产税改革也是非常必要的。

　　实际上在四个突出重大现实问题方面都将显示出不可忽视正面效应，大的方向我们路径选择就必须承认中国路径、依赖渐进改革，在某些特别有争议不可能取得共识的具体改革事项上，比如说房产税改革，必须注重先做试点，寻求在试点上经验初步总结和体制框架初步构建，然后再向前推进。

　　改革要领上特别关键的就是要进一步营造开明的氛围和要给社会公众必要的信息，使中国社会的各个阶层能够吃定心丸，而不是像现在这样被一些似是而非的说法造成比较普遍的恐惧。这样的基本观点先向各位做一个勾划，下面我简单说一下房产税至少四个方面重大正面效应。

　　首先是怎么解决中国税制结构里直接税比重偏低的问题，其实从宏观税负，就是税收和GDP相比这个比重来看，我们现在看到的所有数据对比，严肃的口径上面的横向对比都不能证明中国宏观税负在世界上偏高，而是明显低于发达国家水平，也是和发展中国家的平均水平相比没有表现出任何的偏高的特征。

　　在数据处理下来，应该说中国以财政收入占GDP比重指标表现出来宏观税负是比发展中国家，也就是说欠发达这一部分人平均值稍微偏低一点的状态，但是并不意味着中国宏观税负有问题，我们实际上真正的税负痛苦就是间接税比重高，直接税太低。

　　实际上在我们消费品所含的税收是比较普遍的，以相对重的税负结构存在。而消费品消费实际负担方面，在相对数来说就是低收入阶层由于恩格尔系数很高，他们实际上在消费过程中承受了相比而言痛苦程度更高的税负。

　　如果从一个合理税制来说，降低间接税比重、提高直接税比重实际上是使我们中国社会中低收入阶层减少税负痛苦，减少总体社会上痛苦指数水平，这是必须在中国社会转轨中解决的问题。

　　中国现在的直接税非常可怜，企业所得税这方面没有提高的空间，我们也应该寻找机会给企业所得税往下调，比如结合碳税改革。

　　个人税就是优化再分配的必要工具，但是现在已经看到非常尴尬的局面，个人所得税这次改革之后，它代表的结果，中国直接税比重不升反降。剩下来可以考虑的直接税改革方面可做的事情，遗产税、赠与税，十二五期间官方肯定不会正面涉及。唯一可以在这方面改进的，就是不动产保有环节，我们称为财产税的不动产税或者房地产税，这个税制建设首先是中国整个税制合理化方面抓住的必要环节。

　　第二，中国地方税体系不成型，直接联系各方面现在都在批评的中国地方土地财政问题，从土地财政各个环节来看无可厚非，要推进工业化、城镇化，就必须扩大建城区，因此必须征地，征地后拿来开发，竞争产生，我们必须优化它的机制。

　　招拍挂具体技术方面可以改进，比如不要单一价高者得，还要综合指标，但是竞争是一定应该坚持的，不可能再退回行政调拨、协议出让的方式。如果那样退回的话，又黑又烂的事情防不胜防。

　　土地财政有什么大问题呢？实际大的问题在外面，地方政府除了土地批租环节之外，很难从地方体系取得大比例收入支撑。所以单靠土地批租形成了短期行为进一步扩大，在任期之内把这个地块以尽量高的价格拍出去，取得收入，完全任期内政绩目标，后面十几届甚至二十几届政府任期内按照这个方式不可能再产生一分钱现金流。

　　这是把矛盾后移，只是考虑短期化的利益，这就是土地财政偏颇。真正校正的方法就是地方税体系实际进展，必须在房地产税形成制度框架。

　　第三，房地产业界的发展。我们已经从各个方面做过论证，房地产业健康发展不能够设想在中国不构建不动产保有环节上合理的税制，这样的不动产税是要支持房地产业长期可持续健康发展，压抑房地产的泡沫，使其正面效应更好地贡献于国民经济全局。

　　最后一点，中国矛盾凸现，除了资源环境之外，就是人际方面，收入分配等等，以及管理当局和民众之间种种的在发展过程中带有火药味的矛盾，这些矛盾凸现需要我们找到有效化解它的路径和方法。

　　从中华民族伟大复兴、人民群众长远福祉这样共同角度出发，我们就必须求得共和精神下的妥协，找到一些必要的再分配工具去优化收入分配结构，抑制两级分化、抑制收入差距、财产差距过度扩大。这里面必须用的工具就是不动产保有环节的房地产税。

　　我们说说大方向上的路径选择，讨论路径就是怎么做这个事情，我觉得必须充分肯定上海和重庆试点，敢为天下先。

　　反对做房产税改革和试点的，舆论上看起来是有不少的，有开发商方面的人士，学者群里的人士，但是实际上我们可以问一下，官员内部是不是疑虑重重、有明确的反对意见呢？就我接触来看，确实有明显的不赞成态度。

　　我们的实际情况是，其实官员队伍里面很多人现在住着很好的房子，也比较普遍有多处房子，比如第二处、第三处房子。他们也感觉这个对既得利益的威胁很大。但是我们要问为什么上海、重庆决策层能在十八大之前愿意积极启动这个改革试点？