以下是2011博鳌房地产论坛“地产精英 博鳌论剑”最后一场对话的现场实录。讨论的主题为“改变中的房地产之三：商业与住宅的革命在资本时代的房地产”。
对话主持：
德意志银行亚洲区投资银行部主席蔡洪平先生
对话嘉宾：
著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生
兴业银行首席经济学家鲁政委先生
大和资本大中华区首席经济学家孙明春先生
易城中国总裁祝惇若先生
复地(集团)股份有限公司副总裁殷嵘先生
IBM全球战略联盟新兴国家云计算总经理寇卫东先生
蔡洪平：第一个小问题，对我刚才的发言有什么评价没有？投资者现在担心的第一个问题就是怎么看待未来12个月中国的房地产宏观政策。因为不管调控也好，像我06年做绿地上市，你严也好、松也好，只要保持一个稳定政策，我们在资本市场融资都可以做。你们怎么看待未来一年里面中国宏观房地产政策的变化，是多变还是趋于稳定还是放松？我想请一个一个来，首先是财政部的大爷。
贾康：我不是财政部的大爷，我是财政部研究机构的研究者。蔡总这个问题提的非常好，业界朋友首先要看大市，不能只看局部。最大的市应该在中国经济里面就是十八大，十八大前后有一些事是相对敏感的，但是因为敏感，也可能就是相对稳定。
首先已经明确的房地产调控新政不会简单的告一段落，会按照原来的逻辑继续往前走。我的理解现在看起来一些比较严厉的行政性控制手段必须是过渡性的，如果没有真正的制度建设，就把行政的限购等等看做理所当然，长此以往，这个宏观调控应有水平体现不出来，还会引出以后的矛盾积累和麻烦。
关键就是在今后大概一年左右，这样一个发展过程中有没有可能越来越实质性地托起保障轨上低端的有效供给，就是越来越清晰的廉租房、公租房，而淡化那种过去把产权一下推到完全产权的经济适用房，继续限制成有限产权。
把双轨制越来越有效托起来，加强管理，防止扭曲，就创造了一年、两年，更长时间段主要靠市场机制加上必要经济手段调控，让市场轨道的房地产业更有活力发展的制度条件。这是我期待的一个发展过程，一年的进展我认为还是相对有限的。已经表现出来的严厉态度还会在一定程度延续，另外有一些不声不响的事情还会继续往前做。
保障房是硬任务，上海和重庆房产税试点还要有耐心，观察并总结经验，延续以后的改革。我先谈这么一点看法。
蔡洪平：我们请经济学家鲁政委说一下。
鲁政委：首先感谢蔡总，您刚才这个评价首先是一个非常成功的广告。从一年以内的政策来说，应该不会有特别大的变化，虽然我们已经看到转变的端倪。
比如由过去单纯对房价过高的强调，同时没有注意到背后的原因，而现在更多开始强调可能供需失衡，以前只是强调增加供给，是保障房，没有提到普通商品房，但是这次在4月份温总理已经说了增加普通商品房供应这一手也不能放松，已经让我们看到政策转变小端倪，但是步伐还是不够快。
对于未来十年，其实转变还是很多的，因为虽然从理论上说时间越久我们就会把这个东西想的越清楚，但是一些东西还没有厘清，比如物业税还有争论，房价泡沫的问题依然没有弄清楚。
我们从05年就说有泡沫，可是我们没有看到如此坚韧的泡沫在7、8年时间不仅没有破，而且越来越大。关键是没有理清楚价格作为一个市场的东西，政府来判断它本来就是不可能的。
我们是不是可以从泡沫生成机制入手，如果我们果真怀疑房价是否有泡沫，可以从降低抵押贷款人入手。关于保障房其实也没有想清楚，保障房初衷是为了解决低收入群体住者有其居的问题，那么有没有可能考虑房租补贴，房租补贴可以解决目前存在的问题。
盖房子资金压力很大的，但是通过租金补贴，分期付款，这个资金压力很快缓解了。政府直接盖房，把低收入群体都盖在一个小区，小了不经济，大了就形成了贫民窟的风险。如果有租金补贴，就把这个风险变小了。如果房租这个月你收入够，就给你补钱。下个月不够，就没有补钱，具有动态调整特征。
孙明春：贾所长是这方面专家，贾所长讲完基本上我就没有什么话说了，我非常同意他的观点。行政控制式政策是一个过渡式的，我认为接下来也应该再推出一些更多的通过税收、通过利率等等这些方面做的间接式调控，一旦间接式调控出来后见到效果，过渡性措施可能就会取消。不过我个人观点十八大之前不能有太大希望。
寇卫东：我不是做房地产行业的，是做IT的，我从另外一个角度分享。第一，目前房地产行业面临巨大挑战，如何应对这个挑战，我觉得企业转型、行业转型是非常关键一步。我就讲一个例子，我们IBM公司到今年6月16日是100年，我们公司经历了100年风风雨雨有很多次转型，在1992年、1993年的时候，IBM就面临一个非常大的挑战。我们92年一个季度的亏损是90亿美金，当时差点被倒闭。
当时IBM做了一个大的转型，一个就是从向IT服务的转型。第二，向软件的转型，我们原来从卖硬件的公司变成三足鼎立公司，一年后扭亏为盈。去年我们收入大概1000亿美金，57%是IT服务，23%是软件，硬件只有18%，另外2%是金融业务。我们把大概不到5%的业务卖到联想，联想就成为世界第三大PC机厂商了。
