| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2011年03月30日 08:55 |
作者： |
岳富涛 |
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岳富涛
随着上海深圳这些领军城市纷纷出台房价控制目标，国务院的要求终于可以在3月底限期前完成了。各大城市大多以GDP增幅或居民收入增幅作为房价增幅限额。即便是昨晚风云突变，北京出台了“稳中有降”的目标，住建部要求已公布目标的城市“酌情调整”，地方政府也不会惊慌失措，他们手中拥有无数神兵利器，其中尤以三把“宝刀”最为锋利且实用。
第一刀：保障房稀释剂
2010年，上海的购房者终于等到了传说中的“五三二”时代――新盘价格内环5万，中环3万，外环2万。但官方的统计数据却与普通大众的感觉南辕北辙――上海市统计局数据，2010年新建住宅销售价格比上年上涨7.6%。
有研究机构测算，剔除经济适用房和动迁安置房后，新建商品房平均销售价格增幅超过30%，是近年来涨幅最大的一年。
按照规划，2011年全国各地的保障房建设规模要超过1000万套，比2010年高出差不多50%；而在严厉调控下，商品房的开工量锐减。此消彼涨，10%左右的整体房价控制目标，可以看作等于20%甚至30%以上的商品房价上涨目标。
当然，根据2011年的楼市宏观形势和第一季度的现状，即便年底房价报复性反弹，这个涨幅也是不太可能达到的。因此，如果保障房真能如规划建设并入市，仅此一招，全国没有哪个城市会完不成房价控制目标。
第二刀：控制高价房上市节奏
2010年，某一线城市的著名豪宅创下了外环外4万~7万的惊人房价纪录，并且准备开盘当天创下另一个惊人的全国纪录――一个楼盘一天卖出100亿！
但让这家豪宅开发商失望的是，销售许可证迟迟不被批准。在被拖延了两三个月之后，销售许可证才被小批量陆陆续续发下来。结果不仅没能创出全国纪录，还因销售推迟赶上了严厉调控，原有的预订也被退订不少。
房管部门不愿一次全部批下销售许可证的原因很简单：如果让这家豪宅创下一天100亿的纪录，也就意味着这个城市当月的统计均价被拉高7000元。
类似案例并非鲜见，房价排名全国前列的城市多有出现。可见各大城市的房管部门对这种“不调温度只调温度计”的手段，都能炉火纯青地运用。
如果今年年底遇到保障房指标未完成而商品房又报复性上涨的极端局面，估计市面上能看到的商品房新盘都来自郊区，市中心的豪宅只能默默等待自己的出生证。
第三刀：偷换“居民支付能力”概念
“居民收入增幅”＝“居民支付能力”？这是诸多城市按照居民收入增幅确定房价控制目标的隐含前提――你每年收入增长10%，房价也涨10%，这不是合情合理吗？
如果你真信了这个逻辑，你就会发现，你永远也买不起房，而且会被房价越抛越远。
以上海为例，2010年上海市全年城市居民家庭人均可支配收入31838元，比上年增长10.4%；剔除价格因素，实际增长7.1%。按照上海市统计局数据，2010年新建住宅销售价格比上年上涨7.6%。看起来这两个数据很匹配。
姑且不考虑其中商品房的真实涨幅，上海市统计局公布的数据显示，2010年，上海市场化新建商品住宅平均销售价格为20995元/平方米。按7.6%的增幅计算，这一年一套100平方米的房子总价涨了14.83万元。人均收入即便按10.4%的名义涨幅计算，这一年也只涨了2999元，只有房价增量的2%。按照三口之家共买一套房计算，还有94%得靠贷款弥补。
“国八条”的规定是，房价控制目标应结合“当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”。现在来看，各地都只看前两项，有意识地忽略了最重要而又最真实的第三项。
（作者系本报编委）
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