| 来源： |
新财经 |
发布时间： |
2011年03月18日 18:04 |
作者： |
冀志罡 |
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冀志罡：专栏作家 现居北京
政府在以房东身份收取土地出让金后，仍可以政府身份再收取物业税。两者并行不悖，于法于理，皆说得通。
从2010年开始，房地产政策就进入了纠结期。表面看，政策一次比一次严厉，决心也一次比一次大，但实际上，捉襟见肘的尴尬是明摆着的。从三次调控的具体措施看，仿佛想出什么政策就能出什么政策，但对于事关房地产发展的核心矛盾，却避重就轻。
以房产税为例，房产税是以房产市值为基础按年收取的财产税，纳税主体是房产的拥有者。而根据1986年颁布实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》，所有在城镇拥有房产的公民均须纳税，只是国务院决定对个人自用住宅暂免而已。因此，征收房产税其实很简单，取消暂免即可。但从上海和重庆的房产税实施方案中，你能看到上述条例的半点影子吗？
更让人哭笑不得的是，本来明媒正娶的物业税，已经在有司讨论经年，方案易稿无数，海内外经验准备了一箩筐，公众的心理准备也已相当充分，却在一夜间蒸发得无影无踪了。更绝的是，有司对此竟然没有任何解释。
据说，这是为了避开人大立法的漫长程序，好让房产税尽快出笼以制服失控的房价。显然，这又是一个为了眼前目的而推出的短期性政策。
以投机抑制投机，效果不言而喻。既是财产税，却又不对财产的拥有者征税，而是规定了一大堆莫名其妙的限制性规定，结果大家一看，根本没几个人需要交税。
这恐怕才是第三轮调控政策赶在春节前出台的根本原因。看来看去，经济手段不能用，不敢用，还是祖宗的老法子好用：直接限购，立竿见影。
那么，房产税怎么办？或者说，广义上的土地财产税该往哪去？
在中国房地产的基本制度中，税制乃一大重点。谁在为城市公共建设付费，谁又在享用公共建设的收益，决定了楼市财富的再分配。要改变分配不公的状况，唯一的办法是改变目前的城建筹资方式，由“先买受益，后买付费”改为“谁受益，谁付费”。
物业税之所以因争议巨大而放弃，主要原因是师出无名。目前的地价款——俗称土地出让金，已经指明是70年使用权的对价，通俗的理解，就是70年租金一次交齐。既然钱已然交齐，那物业税算不算重复收费？
这个理解，亦对，亦错。对的是，如果仅仅将政府看作楼市的交易对手方，政府只是房地产市场的一个利益主体，那么，70年租金一次性交齐，政府的确再没有理由向业主收取任何费用，因为这时的政府只是房东而已；这种理解的错误之处在于，在现行的房地产制度下，政府不仅仅是楼市的一方交易者，它同时还是公共服务的提供者。运动员与裁判员这两种角色，政府一肩挑了。
由此，政府在以房东身份收取土地出让金后，仍可以政府身份再收取物业税。两者并行不悖，于法于理，皆说得通。事实上，这种情况虽然罕见，却也不是独有，香港就是一个政府卖地之后，跟着再来收物业税的地方。大陆的房地产制度不是师法香港吗？怎么差个物业税不敢学了？
物业税存在的逻辑基础是，不动产的归属，需要政府的保护；不动产的价值，更是完全取决于所处区域的城建开发水平、社会治安状况和经济发展程度，这些因素，同样高度依赖当地政府的公共服务水平。
从权责匹配的原则出发，不动产业主们理应为所属区域的公共服务承担一些成本。至于购房款中所隐含的地价，只是向土地所有者支付的对价，并不是税收的替代品。只不过，中国政府是城镇土地的名义所有者，因此同时扮演了卖地者和征税者两个角色而已。
这种双重角色，使政府夹在卖地收益与公共利益之间难以取舍。这也许可以解释，为什么房价地价能够飞上天，物业税却只能被悄悄抛弃，而房产税则完全变成了一场调控秀。
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