| 来源： |
时代周报 |
发布时间： |
2011年03月25日 13:53 |
作者： |
明鹏;蒋丽丽 |
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本报记者 明鹏 实习生 蒋丽丽 发自广州
今明两年各建1000万套，5年内建设3600万套保障房的宏伟计划，在不断刺激着人们的神经。
曾参与过1998年房地产市场化改革方案制定的中国银行首席经济学家曹远征认为，目前的政策是在搭建一个全新的市场框架，1000万套保障房是这个计划的关键。
保障房狂飙的背后，隐含着制度性的变革。保障房产品供给结构应该如何设计？如何刺激和调动社会资金参与保障房建设？房地产市场天平的另一端—商品住房市场，在保障房市场获得诸多青睐之后，该何去何从？
双轨制正在形成时代周报：按照中央的要求，今后5年，我国将新建保障性住房3600万套，建成后的市场覆盖率达到20%。这会对房地产市场，尤其是商品住宅市场带来什么影响？
曹远征：房地产市场正经历着自市场化改革以来最为深刻的变局，目前决策层大幅度地推进保障房，是在搭建一个全新的市场框架，最终目的是改变房地产市场格局，确保人民的住房需求。此外，保障房市场与商品房市场正在形成双轨制，两者之间存在价差，就会带来摩擦和寻租空间。然而经济改革不能一蹴而就，只能采取渐进的方式，短时间的寻租，或是改革突破必须要付出的成本。
王珏林：国八条已经明确规定，今年商品房的用地不低于前两年的平均用地。商品房的消费群体和保障房的对象是不一样的。从这两点看出土地没减少，消费没减少，所以对商品房市场的影响还是有限的。
张汉亚：从长期来说，保障房的建设降低了人们买房的积极性，缓解了现在房子供不应求的状况，更多的人去租房，可能会导致商品房的价格下跌。对商品房市场的冲击是有的，但由于中国人传统的购房意念，影响不会太大。
袁钢明：咱们国家还有很多人没有住上房子，所以我们大力支持保障房，但是保障房有一个缺点，很大程度需要政府的支持，相比商品房市场而言，缺乏活力和可持续性。发展保障房市场的同时，也不能忽视商品房市场的作用。
土地资源不是问题时代周报：用于建造保障的土地资源是否充沛？
曹远征：既然政府决定去建造1000万套保障房，土地资源应该是充沛的。分配建设的形式应该也是多种多样的。
张汉亚：可以说不存在土地方面的问题，中国每年都有很多的土地资源浪费，况且保障性住房所需的土地并不是很多。土地应该由各个地方政府去提供，这样来衡量各个地方政府的积极性和能力。开发商可以以多种形式来参与其中，我建议能够建一批高档白领住房，这样可以满足一些白领不想买房的需求，成本回收也快，可以带动各方参与其中的积极性。
王珏林：保障房建设的核心难题，算起来无非是土地、资金和后期管理。刚开始建设的时候是土地问题，但这个好解决，城中村、旧工厂改造都可以为保障房建设提供土地资源。真正关键的是资金到位，目前阶段，各级政府投入的资金有限，社会资本又还没真正大量进入，没有钱没法开建、或会导致半途停工。
保障房盈利要适度时代周报：在保障性住房建设当中，政府、开发商以及其他社会力量在其中扮演着什么样的角色？如何刺激和调动社会资金参与保障性住房建设？
王珏林：资金确实是最困难的事情。各地应根据自身情况去筹集资金，可以动员企业和一些投资公司参与进去，BOT模式等多种社会资源可以整合利用。根据各地不同的情况，无论采用什么方法，只要能将保障房建成就行。企业参与，肯定要保证一定的利润，保障房的利润，开发商可以开出自己的条件，只要这样的条件在政府财政的承受范围之内就可以。此外，就住房公积金进入保障房建设而言，是利用增收部分用于保障房建设。老百姓住房公积金贷款是不受影响的，所用的只是公积金中增值的部分。住房公积金就是为了解决住房分配市场化以后所遇到的问题，所以将住房公积金的增值部分拿出来做保障房支持一些低收入人群，我认为这是合理的。
曹远征：政府在保障性住房建设中的责任是责无旁贷的，开发商参与其中无论是“承建”还是“代建”，我认为都是可行的。
袁钢明：保障房建设无论是政府还是开发商都要平稳地看待这个事情，不能试图从中牟取暴利。从保障房中赚钱无可厚非，这样才能保证保障性住房建设的可持续发展，但盈利要适度。
时代周报：两会期间不少地方政府官员都表示，公租房建设将是地方政府构建保障房体系的重点工作，保障房的建设比例应为“公租房和廉租房占60%，经济适用房占40%”。这样一个比例划分是否合理？
张汉亚：不存在合不合理的问题。目前这只是一个初步规划，具体建成怎么样一个比例还要根据各个地方政府的不同情况。
袁钢明：我认为这样的方式比较合理。公租房和廉价房是以租房的形式，能够切实满足年轻一代特别是农民工的需求。这样的一个分配体现了保障房的本质，解决人们的住房问题。公租房的成本不容易回收，这样有利于防止政府通过回收、转卖经济适用房的形式去赚取利益。
曹远征：公租房面临成本回收周期慢的问题，这不是纯粹的经济利益回收，而是财政核算的问题，这要区别开来看待。
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