| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2010年08月10日 07:00 |
作者： |
方森 |
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自7月12日住建部、银监会重申房地产调控以来，各界对调控政策应长期化、制度化已形成共识，但如何长期化、制度化呢？
我的建议是，在加强住房保障之外，长期实施商品房限购，彻底遏制投机和过度投资。
我以为，只有实施长期限购，而不是周期性地调整差别化信贷或按当前政策实施临时性限购，才可基本禁绝投机。
首先，中央政府可在住建部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持居住证家庭限购2套住房；外地户籍和境外人士限购1套；两次购房时间需相隔2年以上；禁止公司购房。
这样的基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。
在人口大量流入、土地供应相对紧张的北京、上海等城市，可附加实施外来人员1年等候期制度，即外地居民和境外人士，须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。
以上措施要比北京当前同一家庭只可新购一套房的政策对投机的打压严厉得多。或许有人会质疑，这是对市场的粗暴干预，而实际上，限购的本质是国际学术界近年来热烈讨论的一种以住房资产增值为基础的社会福利政策。
长期限购后，需求主力将回归到中产阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求，其他手段可重归市场化：
（1）取消商业银行的差别化信贷，通过住房公积金贷款的低利率、低首付支持中产阶层置业。现有政策则压制了商业银行的逐利本能。限购令下，投机者已无法利用信贷资源炒房。央行、银监会可根据全国宏观调控需要规定按揭底限，如三成首付、7折利率，由商业银行在此基础上，按风险管理要求因地制宜、因时制宜、因户制宜地发放按揭。
（2）取消限价房，逐步取消经适房。中产阶层可购买性价比更好的新建或二手商品住宅；住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”，将来可转向“以租为主”直至最终取消经适房。
（3）原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。国有土地出让继续坚持市场化改革方向，尽量减少易导致暗箱操作的综合评标。
限购令的实施主要依赖每个城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统，不需全国联网。目前住建部正在推进40个重点城市住房信息系统的建设和联网，这项工作非常有价值。系统建成后，将可有效支持开征多套房房产税，并可优化40个城市范围内的限购。
我认为，限购令比房产税更能遏止投机和过度投资。试想，投机者若预期房价每年涨10%，那么就算征收1%~2%的房产税，投机者的最佳选择还是囤房而不是套现。我认为，开征房产税的主要目的是推进财税体制改革，开征房产税尽管会适度提高囤房成本或打压房价上涨预期，但对遏止投机和扭转预期并不起到决定性作用。英、美等国的房产税，也并未遏止房价泡沫的滋生。
并且，限购令比房产税更能缩小房价长期升值过程中可能产生的财富差距。因为，限购令从事前控制角度，实现了住房资产升值权的广泛分配，而房产税是从事后调节住房的合理消费，拥有房产的房东可在将房产税转嫁给实际消费者――租户的同时，继续享受资产增值。
当然，限购令并不能改变某些人已拥有多套住宅的现状，而房产税的开征，则有可能把一部分闲置存量逼向二手房交易或出租市场，并可提高豪宅相对于普通住宅的住房拥有成本。
（作者系某地产公司高管，10年地产从业经历，曾在金地、龙湖地产任营运、营销、战略等岗位）
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