| 来源： |
搜房网 |
发布时间： |
2010年07月19日 14:05 |
作者： |
张运辉 |
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7月17日，由海南搜房网于主办的“《规划纲要》下的海南房地产发展论坛”在海口康年皇冠花园酒店举行，来自海口、澄迈、文昌、定安、万宁等全省各地开发商、代理商以及学者共68人出席了此次高峰论坛，共同探讨《规划纲要》下的海南房地产市场发展走势。
6月8日，国务院正式批复《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》（以下称《规划纲要》）。《规划纲要》遭遇海南房地产整体价格下降，大势所催，这样的整体规划还会使房地产房价高涨吗？海南的房地产楼市供给和需求是否对等？海南的房价是否合理？在此背景下，海南搜房网于7月17日在康年皇冠花园酒店召开了“《规划纲要》下的海南房地产发展论坛”，来自海口、澄迈、文昌、定安、万宁等全省各地开发商、代理商以及学者共60余人出席了此次高峰论坛，共同探讨《规划纲要》下的海南房地产市场。
对于《规划纲要》下的海南房地产发展问题，金手指地产营销总监刘劲松表示，因为实际上这个纲要早就制定出来了，但是六月份公布我觉得这个时机是可以琢磨的，从纲要公布的时机以及公布的内容我觉得可以透露出一个信号，第一点，政府通过这个纲要是在催生海南的建设资金，从现在海南18个市县政府资金情况来看，财政收入近几年有了很大的的增幅，政府不缺钱就说明不再依靠土地财政所以不急于把的两土地便宜卖，宏观调控之后海南土地价格不但没有下跌而且还有上涨就可以反映出这个问题，土地环节价格没有降下来房价是不会降的，这一点可以折射出这个信号。
第二点，在这个时机公布规划纲要也反映了管理部门不希望在重蹈一月份国际旅游岛获批之后的房价疯狂上涨带来的压力，所以在这个时候悄然公布会是比较适合的时机，也不会引起市场强烈反向，在全国各地正处于宏观调控风口浪尖的时候，规划纲要的出台没有得到市场的热切反应，销售之后没有对海南房地产形成销售刺激也是预料之中，但是提供了海南房地产未来发展纲要和走势以及基调，说明了海南房地产业和旅游酒店业是今后海南经济的主要支撑。
刘总认为海口这边北部组团是房地产业，三亚这个南部组团是辐射区域，酒店业的发展保证了经济有源源不断的消费人群，解决了很多人到海南来旅游有住的地方和有服务东西，第三产业发展会有持续性，通过酒店业可以解决这个问题，所以在国际旅游岛规划里面，重点首选是发展酒店业和产权式酒店，保证了扩大经济刺激内需，酒店业最重要的是有大量人不断过来，一年365天，天天有人来，酒店业是长期持续的。
其次保持房地产业发展，房地产业能够提供大量现实的资金，保证资金得到慰，一个政府重点抓眼前一个立足于未来，这个纲要非常有建设性高瞻远瞩对海南房地产发展非常好，这个时候公布很合适，现在最重要的是我们很关注规划纲要公布之后海南出台房地产调控刺激房产的利好细则，海南国际旅游岛建设细则出台，各房地产细则我们会高度关注，每次细则出台会推动海南经济海南房地产业向前走，但是不会再像我们一月份那样体操式的那种翻阅我觉得也不太会，也不会体操式的翻阅然后跳水，不会大起大落今后稳步发展使海南房地产走向健康的轨道，这是我看到的方向东西。
中国楼市都是政策式，政府是最大的操盘手，其实我们也没有必要，我们是开发商我们也是购房者，我们开发商购房者和操盘手之间没有根本性的对立，政府操盘并没有说要把开发商赶尽杀绝，把购房者大部分能够买得起房变成买不起房，我们今天是论剑大家谈谈各自的观点，就是说也没有必要和政府和购房者之间制造一些对立的态度，我觉得从我一个操盘的角度而言，我觉得我们首先要理解并研究以及制定符合政府它的一个发展的判断，判断它的未来一个走势发展方向然后采取我们的措施，因为我们也是抓住阶段性的措施。
实际上有一点大家都知道中国的房价你说很贵吗？房价贵跟什么比？跟去年比还是明年比贵在哪里？如果房价一年比一年降，每年都在同比下降，造成社会对房价的预期，房地产发展的预期始终走下行路线房地产业就完蛋了，问题的关键在于不是讨论房价的问题了，整个房地产业就步入下行的空间，中国经济就进入了下行空间，所以这是不可能出现的。最起码在中国GDP保持必须确保每年保持8%以上这样增速的时候，在十多年几个五年计划期间这种现象不太可能出现，所以只要对房地产房价未来的预期，对房地产发展预期总体向上，只要这个预期确立了，根本不用担心房价会大跌暴跌出现整个房地产下行，整体趋势好的时候只是做阶段性调整，你们看到政府文字里面调控政策都是暂停什么的，暂时根本不用担心，所以暂时我们应一下紧又有什么关系。
暂时解决目前销售的突破，突破销售的瓶颈，你暂时采取一些措施来实现你销售的需要，有的时候暂时不需要回笼资金，暂时不需要开发新项目你暂时不做就行了没有关系，我认为从海南房价角度而言价格你说贵肯定不贵的，如果跟国际旅游岛建成十年后相比你会觉得房价超级便宜的，只要买房子价格增长速度大于物价增长速度，大于工资增长速度大于你其他平均投资的收益率你就可以了，买房子是一个很好的选择，而且中国人现在除了买房其次就是股市还有就是银行，没有太好投资通道，所以房地产总体这么好也是首选的渠道。
大家关注这么好不妨关注几个数据，比如说固定资产投资，比如说土地的增量，土地价格的变化，比如说今年的开工量和竣工量以及老百姓中国16万亿的存款主力资金的流向，还有就是中国GDP的增速，增速之后每年催生出多少财富阶层，这些财富阶层他们一年生产的百万富翁这些精英阶层他们最终要选择享受性住宅要改善生活，必然将部分资金投入房地产，所以海南这个地方是作为首选是唯一性，根本不用担心海南未来的发展。
下面再谈谈我们近阶段营销策略，7月15号以后我们公然降价，我们打8.5折销售的，现在大部分开发商不降价也没有错，我们金手指降价了也没有错，我是做什么？我是着急的鸟找食吃，大家的做法不一样，我们降价我们收到好处，我们销售马上回笼，当天有五套成交，五套可能有的开发商隔十天半个月才有，我们把房子价格稍微调了一点，只要你的价格有人去买就是合理，出去市场不认可降再多没有用。
我们每次都会按照制定的营销策略来操作，我们并没有受到很多开发商的参照，当然我们也会研究学习，这个大家各有各的做法，所以我认为价格不是最主要的，最主要是你要准确把握你的客群，你的客群什么人？需要什么？对于未来发展我是很有信心的，相信在座各位大家都有信心，现在暂时性调整，大家很多人放在十月份第四季度，第四季度我们有后援，第三季度我们抓一把，第四季度我们从容应对。
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