| 来源： |
东方早报 |
发布时间： |
2010年07月16日 07:44 |
作者： |
朱晓咏 |
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早报记者 朱晓咏
从去年8月份开始，上海豪宅风生水起，一度将全市商品住宅成交均价推高至2万元/平方米大关。而到了今年4、5月份，豪宅市场基本处于滞销状态，部分豪宅难逃‘零成交’命运，全市商品住宅均价也下拉16%。
即便如此，豪宅单价依然创出新高。今年上半年豪宅成交均价同比上涨56.18%，至7.6万元/平方米。汤臣一品更成交一套18.9万元/平方米房源，创上海住宅成交单价之最。
滞销冲击
此前一直“高高在上”的豪宅，进入下半年，将切实感受到楼市调控的威力。
一位准备开盘的豪宅负责人感到了这种压力。他向早报记者坦言：“市场不好，开盘之后肯定不会像去年8月份那样火爆。不求一日之内售罄，如能有一半房源被预定就达到目标了。开盘价格现在更不敢确定。”
据悉，从下半年开始，上海众多豪宅也将纷纷入市，开始接受市场考验。值得注意的是，其中闵行星河湾、金地的徐泾和赵巷项目、仁恒怡庭等豪宅都是首次开盘，并且有的项目体量巨大。
在过去的5、6月份，上海豪宅开始慢慢表现出“新政症状”，而这与一季度的表现开始形成了鲜明的对比。
位于卢湾的华丽家族汇景天地推出了精装修“新政价房”，报价6.75万元/平方米。这比周边精装修新盘要低出1.25万-3.25万元/平方米。与之对照的是，绿地海珀日辉均价10万元/平方米、绿城黄浦湾均价8万元/平方米。
中国房产信息集团统计报告显示，6月前 16天只有9个豪宅项目（成交均价5万元/平方米以上楼盘）售出了20套房源，平均每天仅卖出1.25套。市场上可售的45个豪宅项目中，有36个项目上半月未见成交。
仲量联行分析师指出，豪华住宅市场成交保持低迷。为应对市场新政，豪宅买家普遍选择旁观，以观察新政对房价的影响。市场对房产税的猜测使得市场信心进一步萎缩，以至于在5月和6月，豪宅买卖市场基本处于停滞状态。
依据官方统计数据显示，二季度前两个月，上海高档住宅成交量大幅上升100.7%，为181292平方米。此番成交量的回升主要集中在4月份，为136673 平方米。而在5月份，受到国家新一轮调控政策的影响，成交量再度步入下跌通道，仅成交44619平方米，环比下跌67.4%。
半年大涨
虽然楼市新政之后上海豪宅成交量受挫，但上海豪宅的成交单价却在今年上半年整体表现依然非常耀眼。
上海中原研究咨询部监测数据显示，2010年上半年上海豪宅成交均价为76542元/平方米，较2009年上半年价格增幅高达56.18%。据悉，纳入统计豪宅是动态项目池，单价一般都在5万元以上。
1-6月份上海豪宅新增供应面积为18.66万平方米，成交面积为11.08万平方米，较2009年同期分别增加了1.85倍，下滑48.34%。市场供求也由2009年的1:3.31大幅逆转为1:0.60。
此外，上海豪宅成交单价的最高纪录也在二季度被刷新。4月29日汤臣一品成交位于19楼的一套房源，这套面积597平方米豪宅售价突破亿元，总价为1.13亿元，销售单价达189125元/平方米。
汤臣一品成交单价再次创出天价，这超过2009年11月底一套16万元每平方米成交单价。值得注意的是，4月底5月初，汤臣一品连续成交了三套597平方米房源，成交总价都在1亿元以上，成交均价分别为18.6万元/平方米、18.9万元/平方米、17.2万元平方米。
在豪宅租赁市场，尽管本季度有雅诗阁淮海路服务公寓和奥克伍德华庭两个服务式公寓入市，但大量世博会参观者使得上海市场租赁需求激增，这使得豪宅市场空置率环比下跌了3.9个百分点。豪宅租金加速上涨，环比增幅由上季度的1.0%上升至本季度的3.5%。
狂飙刹车
从去年开始，豪宅领涨上海楼市，也推高了上海商品成交均价。现如今，豪宅市场滞销行情已经显现，三部委集体否认楼市调控政策松动，不禁给人感觉上海豪宅一路狂飙将被刹车。
2009年6月开始，上海豪宅开始爆发，到了8月份随着星河湾开盘热销，上海豪宅成交迎来井喷。这直接推动了上海商品住宅成交均价大幅上涨，从当年7月份的16039元/平方米增至18829元/平方米，增幅17.4%。
到了今年6份，上海市商品住宅成交均价19168元/平方米，比5月份的22338元/平方米下滑14.2%，较4月份的22926元/平方米下滑了16.4%。其中一个重要原因就是，上半年豪宅供应和购买力在5月集中释放成交之后，豪宅的成交量已大幅下滑，这导致了商品住宅的平均成交价格出现大幅下滑。
第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬表示，尽管目前上海豪宅项目价格调整不大，但对于手中拥有多个项目的开发商来说，在下半年进一步降价的压力比较大。
高力国际华东及西南地区董事总经理翁琳指出，近期的新政影响将逐渐呈现，因成交下挫房价松动，市场观望气氛将持续一段时间。鉴于市场气氛趋于谨慎，房价仍将有所下滑。在高端住宅市场，由于政府严格执行二套房的认定标准、严控房地产信贷，加之征收房产税的预期，这都抑制了投资需求，高端住宅价格也将进入下行通道。
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