| 来源： |
东方早报 |
发布时间： |
2010年07月16日 07:33 |
作者： |
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城市副中心 填补上海东北空白
对于任何一座大城市而言，随着城市化进程的不断推进，传统城市中心的基础设施建设和城市配套功能往往会达到一个饱和状态，一定程度上会制约城市的进一步升级。历史数据显示，以外环线为界，上海中心城面积仅占全市面积的10%，聚集人口比例却高达60%左右，积极开发城市副中心，引导中心城人口和产业向郊区疏解变成了上海城市建设的必然选择。
资料显示，在目前上海总体规划确定的4个市级城市副中心当中，“新江湾—五角场”侧重于建设知识创新为特色，融商业、金融、办公、文化、体育、科研以及居住为一体的综合市级公共活动中心，占地3.11平方公里，总建筑规模约508万平方米，是一个以科教为特色的现代服务业聚居区、以繁荣繁华为标志的市级商业中心，主要服务于上海的东北地区。
有分析人士指出，受杨浦区内客群层次的限制，五角场商业在目前依旧没有突破商业高端化不足的瓶颈。而近几年新江湾城内高品质开发商的云集，尤其是仁恒、华润、汉斯等国内外知名开发商的进入，极有可能带动一大批作为该系列品牌fans的豪宅客户进入。与此同时，由于新江湾城区域距市区商圈尚有一段距离，因此五角场的成熟商业 也为新江湾城的住宅开发提供了业态上的补充与完善。
完整的城市综合体规划
从上世纪1996年开始，上海城市东北部的新江湾城便开始受到了社会的广泛关注，2004年7月，城投在完成了对新江湾的整体定位以及功能布局之后，将其规划方案正式对外公布，并转向由住宅、商业的全面开发与建设。在至今的5年里，已成为了一座众多国内外一线开发商云集，定位第三代国际社区的高端住宅聚集区。
新江湾城位于上海市东北部，规划面积9.45平方公里，几乎覆盖了原空军江湾机场所在的所有区域，其中由城投总公司实施综合开发的约6平方公里，其他方开发的约2.6平方公里。
与上海其他区域不同的是，新江湾所采用的是由城投统一规划、开发商竞标开发的“新江湾模式”。正是如此，保证了新江湾城在极具规模的同时，依旧能够保持齐整统一的规划，以及住宅、商业、办公等多种功能业态的平衡。在规划中强调完整城区的概念，集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体；强调生态观念，构建和谐空间；强调人文观念，创造宜居环境，建立大学、知识产业空间和居住社区间的协调互动关系，创造愉悦舒适的生活环境和丰富多元的城市文化。
深挖绿色力 开发与保护共存
与上海的其他房产板块相比，新江湾城的根本优势还是在于市区内最大的原始生态湿地资源。
资料显示，自1989年江湾空军机场基本停用之后，原先机场内的农田、林灌、森林、湿地等生态环境内的天然和人工植被赢得了自然演替的机遇，因此机场内环境串起了接近“原生态”的脉络。直至1994年机场正式停飞撤离，方圆近10平方公里残存的河流、次生的湖泊、沼泽、池塘以及季节性植物等构成的江湾湿地，再次造就了上海地区未被人改造前的原始生态环境。
得天独厚的自然资源，使得上海城投在1996年着手新江湾城规划之后，始终遵循着以保护生态为先的原则。新江湾城的开发坚持采用“先造景后转让、先定位后招商、先建绿后建房”为原则的土地熟地转让模式，通过规划控制，市政基础设施的开发，生态环境系统的构建，交通、商业、文体设施的配套，在房地产开发商进驻新江湾城之前，率先奠定优美、成熟的基础条件。
规划中的新江湾城借鉴了国内外生态型社区的成功开发经验，通过对生态原貌充分保护及发展，结合绿化、植物、水系、能源的生态规划及实施，为未来入住的居民创造一个人与自然和谐共生的生存环境。
城区内原有的200亩仓库绿地被保留和扩大，并结合河道走向，在东西两侧布置两条大型的带状绿化作为生态走廊供野生动物栖息，新江湾城南端7公顷的自然湿地生态大绿岛已形成了完整的“生态链”，也以封闭的形式被完整保留。
同时根据当时的规划，在新江湾的居住区中，大面积的绿化将达到2平方公里，住宅开发面积约为300多万平方米。以此推算，新江湾城的人均居住面积将在30平方米以上，人均拥有绿化高达20平方米。
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