| 来源： |
东方早报 |
发布时间： |
2010年07月16日 07:43 |
作者： |
顾菁 |
| |
传统意义上，别墅产品历来被认为具备较高的保值升值能力，因此也成了高端购房者改善居住的首选，更是富余资金的保值避风港。然而，4月房产新政出台后，5月别墅成交量就大跌三分之二，在6月成交均价也开始下滑，环比下跌26.42%。面对房产新政，保值能力被寄予很高期望的别墅同样受到影响，打折促销也开始出现在别墅的销售上。
别墅成交大跌 均价松动
佑威房地产研究中心提供的数据显示，2010年1-6月，上海市别墅成交面积为73.5万平方米，与2009年同期相比减少了38.24%。在整体市场受到宏观调控的影响下，别墅市场的成交也出现了明显的萎缩。在2010年4月中旬出台的最严厉的楼市调控政策背景下，5月别墅成交面积急速下滑，不到4月份的三分之一。而6月成交依然低迷，在5月成交大跌后继续走低，仅成交6.5万平方米。
成交量大跌的同时，别墅的成交均价在连续5个月的上涨后，在6月也有所回落。
2010年6月，上海市别墅成交均价为28190元/平方米，环比下跌26.42%。
对此佑威房地产研究中心副主任陆骑麟给出了这样的看法，成交均价的下跌主要是由于高端市场的成交低迷造成的，由于整个市场成交持续低迷，房地产市场弥漫着观望情绪，购买别墅的卖家也随之趋于谨慎。别墅市场的成交量和成交均价的走低也在情理之中。
据了解，2010年1-6月，上海市别墅成交均价为28452元/平方米，比2009年同期均价上涨了近10000元/平方米，涨幅为46.20%。从近一年多的时间来看，全市别墅成交均价出现了两波快速上涨的周期，分别位于2009年8-11月和2010年2-5月，其涨幅分别达到了46.29%和37.78%。其中前一轮的上涨是由于宽裕的资金推动和通货膨胀的压力带动需求的增加而形成，而几年别墅价格的上涨是完全由成交结构发生变化，高端别墅成交的活跃而形成，在楼市调控下，高端项目保值性带动成交的稳定，而中低端别墅受到楼市调控的打压成交萎缩。
低端降价 高端依然活跃
在2010年楼市政策调整的大背景下，作为住宅市场的别墅类产品也随之出现了调整，但是其调整出现了一定的分化。其中高端别墅在市场的份额出现明显的增加，据佑威及楼市专评网提供的数据显示，2009年单套总价在1000万元以上别墅占到其总量的15.8%，而2010年前5个月千万元以上别墅成交比重出现了10个百分点的增长，达到了25.6%，可见在楼市调控中，高品质和稀缺性的别墅还是能够受到投资者的关注。
南汇和浦东合并而成“大浦东”后，加上中央适时提出大浦东的两个中心地位，这一点足以吸引大量资金到浦东投资楼市。2007年至今，大浦东地区别墅成交的比重逐年增加，其中单套1000万元以上的高端别墅成交比重尤其明显，2007年大浦东单套1000万元以上的别墅成交占到全市比重不足4%，而2010年前5个月其比重一下子增加到了9.66%，与之相反的是中低端别墅成交却出现了近3个百分点的减少。而全市外环线以内的纯别墅社区几乎全部集中于大浦东，也是吸引自住和投资兼备的购买者来此的重要原因。如浦东内环内稀缺性别墅“四季雅苑”处于近期上海市高端别墅之首，还有“绿宝园”开盘不久就几乎售罄，可见投资者对大浦东的未来前景还是很看好的。
在新政后，一些别墅也开始降价促销。据了解，浦东新区绿地布鲁斯小镇，在售别墅房源，面积90-180平方米，单价1.9万-2.2万元。目前正在促销，一次性付款9折，贷款9.2折。此外宝山顾村保利叶都、奉贤海湾的珊瑚湾雅园、嘉定龙湖俪城都在价格上有一定幅度的下降。
这让人不禁怀疑别墅的保值增值作用在新政打压下，是否也会随着市场的波动而丧失。
高端别墅依然是投资者的港湾
看来不是所有别墅都具有保值增值性的，对于此次新政后的少数别墅出现的打折，业内人士给出了这样的看法。
陆骑麟认为，在目前的市场情况下，别墅谈不上是投资者的避风港，针对高端住宅产品的投资需要更为谨慎。而从长远角度来看，别墅的稀缺性确实给别墅带来保值和增值的功能，但这些仅针对独栋别墅的社区而言，对于联排别墅并不具备保值增值的功能。
中原物业顾问有限公司研究咨询总监宋会雍表示，别墅作为稀缺性产品，需要分开看待。别墅的稀缺性可分为城市资源的稀缺和自然资源的稀缺，相对城市别墅，自然资源的变化相对较小，更具有保值的功能。而城市别墅由于城市的快速发展，未来提升的空间较大，增值潜力也会较大。
搜房网主办的大话别墅论坛上，有关业内人士表示，无论豪宅，还是别墅，毕竟稀缺性越来越重，而且是需求量越来越大的产品。而现在面临的高端物业的保值增值，其实最根本的是要对中国的政治体制、经济未来有信心。中国已经处在一个城市化的阶段过程中，高楼是绝对的主角了，像别墅豪宅这样的产品，今后肯定会越来越少，所以总体上对别墅、豪宅市场保持乐观态度。
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
