| 来源： |
理财周刊 |
发布时间： |
2010年07月12日 17:05 |
作者： |
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2008年5月，李立与潘翔签订《上海市房地产买卖合同》，约定潘翔将其名下的一套房屋以50万元的价格转让给李立。合同约定，双方在2008年6月1日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，潘翔在房屋过户之日起50日内，向房屋所在地的公安派出所机构办理原有户籍的迁出手续，如果未能按时迁出的，则每逾期一日，潘翔则应当按照房屋总价的万分之五向李立支付赔偿金，直至原有户籍迁出时止。合同签订后，李立按照约定付清了房款。
2008年6月1日，双方到房地产交易中心办理了该房屋的产权过户手续，但潘翔的户口一直留在房屋内。后来，李立多次催促潘翔迁户口，但潘翔总是以目前自己名下没有房产，户口无处迁入为由予以拒绝。明明是自己已经花钱买下的商品房，却莫名其妙有别人的户口在其中，李立怎么想都觉得不安稳，在经过了将近半年的反复劝说无效后，无奈之下，李立在2008年11月将潘翔告上法庭，要求判决王立栋将户口立即迁出。
法院判决：案件审理过程中，经法官释明，李立得知户籍迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，因此将诉讼请求变更为要求潘翔支付逾期迁出户口的违约金。法院认为，双方在合同中关于潘翔不能按时迁出户口应支付违约金的约定内容明确且合法有效，双方都应遵守，最终判决支持了李立要求王立栋支付违约金共计两万余元的诉讼请求。
理财提示：在我国当前国情下，二手房买卖的过程中难免会遇到户口迁移的问题。有时候会出现合同约定卖家应该迁出户口却迟迟不愿执行的问题。对于这类问题，买家应注意以下三点。
一、根据现有规定，户口和商品房产权所有者之间已没有必然的法律联系，卖家在出售房屋后拒绝迁出户口也不会影响商品房的使用价值，当然也不会影响买家户口的迁入，与此同时，买家也不能仅仅以此为由要求解除房屋买卖合同。
二、户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，即便合同中明确约定了出卖人有义务将户口迁出，但由于该义务属于不能强制履行的事项，法院不能做出强制出卖人迁移户口的判决。
三、如果买卖合同约定，卖家没有按时迁出户口应承担违约金的话，那这种违约金约定则属于民事案件处理范围，法院可以判决支持。因此在二手房交易中，房屋买受人如果特别在意户口问题，应当事先了解清楚房屋内的户口情况，尤其是在房屋内户口情况多样复杂的局面下，比如存在人户分离情况的，更是要谨慎操作。建议最好要求卖家在完成交易之前将户口全部迁出，。如果卖家由于种种原因，确实无法在交易完成之前迁出所有户口的，双方可以约定具体的迁出日期及逾期迁出的违约金。
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