| 来源： |
新闻晨报 |
发布时间： |
2010年07月09日 11:05 |
作者： |
陈严 |
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2010年上半年是一个较特殊的时间段。前三个月冲高，4月17日之后情况急转直下，全国楼市坐了一回过山车。
为稳定楼市，国家在2005年3月、2007年9月及2010年4月三次出台宏观调控政策。今年4月17日出台的新政，无论控制力度、各地执行细则、市场反应，都体现出是历年来国家对楼市最严厉的一次调控。而作为本次调控重点城市之一的上海，相比2005年和2008年的上半年，究竟表现如何？后续走势如何判断呢？
在量缩价不跌的僵局中，发展商许多能坚持3个月，但能坚持超过6个月的少多了。
量缩快 价跌慢
首先，2010年上半年成交量同比2009年上半年下滑近60%，是2005和2008年没有过的情况。从上海历年商品住宅成交量来看，本次调控的直接影响最明显。在2005年上半年及2007年下半年出台宏观调控政策后，上海半年的成交量在短期内虽出现了一定程度的明显下滑，但半年度的成交总面积较上年同期仍有一定程度的增长。
第二，价格下降速度较2005年和2008年明显来得慢，这也是导致成交量大幅萎缩的根本原因。供求双方的博弈力度超过之前几次，发展商在这一轮调控中充分体现出“屏牢价格”的操作原则。形成这样情况的原因是：一方面，上海的发展商通过之前几年调控中掌握的经验，前两次调控时间都维持在半年左右，而发展商2009年实在吃得太饱，半年的资金压力还能够承受。另一方面，上海的土地供应量有限，发展商快速资金套现后，也很难抄底拿到新的土地。
但是，房子不降价，买家也坚决不出手，他们的普遍预期是下降20%到30%的时候才出手。根据经验，发展商的资金周转困难将极有可能出现在成交量萎缩的6个月后，到10月份左右，那些没有及时进行价格调整，销售持续不畅的发展商就要开始着急了，这个时候不管愿意不愿意，他们必须开始打狠折快速推盘了，毕竟还有一个年关要过。
新盘开始低开
2010年上半年，新盘低开已经开始。那到底什么叫“狠折”？打“狠折”有用吗？
根据上海新联康公司研究发展部的市场跟踪，新政后卖得最好的2个楼盘分别是位于徐汇外环外的印象欧洲和闵行颛桥地区的复地北桥城的花园洋房，两个楼盘的实际成交价都在市场预期价格的8折以下，而实际的销售表现是上百套房子开盘就基本售完了，效果相当明显。这两个都是没有价格包袱的新开盘。
目前上海市场才前进到一步半，部分老盘小幅度的促销优惠对买家基本没什么吸引力，不打到8折甚至再往下可能很难形成热销。发展商都屏着不降价，只会延长这次的调控周期。如果时间真的拖太长，搞不好会形成阴跌。
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