| 来源： |
上海金融报 |
发布时间： |
2010年07月09日 13:40 |
作者： |
潘晟 |
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本轮房地产调控开始至今已经接近3个月，随着成交量的冰封，全国的房价的确出现了松动的迹象，但是在新政实施的这段时间里，房租却似乎又开始出现飙涨的势头，尤其是在4、5月份，沪上租赁市场成交异常火爆，部分中高端中小户型物业的月租金甚至出现了最高50%的涨幅，房租上涨已经成为了百姓最关心的话题之一。
对于上海租赁市场的表现，业内人士认为，今年以来，租赁市场的成交和租金价格其实一直处于上行通道，表现出淡季不淡、旺季很旺的情况。这一方面是由于住房租赁市场，尤其是中低端租赁市场，供应量相比起庞大需求还是严重不足，而且上海二手房租赁市场发展远未达到买卖市场的高度成熟，房东在租赁过程中处于强势地位，同时市场没有可供参考的租金水平，所谓的市场行情价就是根据历史成交价和目前自身楼盘出租房源和周边楼盘出租房源报价所定的价格，所以房东出租房源时定价比较随意，这样就会造成租金快速上涨。特别是一些老公房房源，由于多数房东没有贷款还贷压力和其它费用，所以房东会出现宁愿空关也要提高租金的行为。另一方面，由于二手房买卖成交低迷，不少中小中介公司将租赁业务作为核心业务发展并参与到租赁交易中，比如将房东物业租下来，再转租给客户赚取租金差价，或者安排不同房源房东错时挂牌，增加供应量不足的恐慌从而拉高租价，从中赚取利益。这种现象虽然在上海并不是普遍现象，但是在某些区域确实存在。
不过，进入6月份之后，上海租赁市场虽然成交情况依然不错，但已经显现出了冷热不均的情况。根据21世纪不动产提供的数据，6月期间，全市二手房租赁继续放量，环比增幅达18.5%，接近4月期间租赁套数水平的两倍。而具体来看，在各类房源之中，月租在2000-3000元/月、面积在40-70㎡公房最为热租，成交占比近30%、较4月上升5个百分点。
21世纪不动产上海锐丰宜川分行陈建明告诉记者，在大宁板块中，该类房源的月租金在6月份期间上涨了10%左右，如宁和小区、上工新村等代表楼盘，1房与2房租金已达2000元/月和2600-3000元/月，均较上月均有200-300元的提升。不过，与公房租赁交易持续升温对应，高端住宅租赁交易则相对遇冷。近三个月期间，租金在6000元/月以上的房源租赁套数占比，由4月期间的17.4%，滑落至6月的10.5%。而在价格方面，虽然陆家嘴等核心商圈的高端住宅租金仍在上涨，但北静安、金虹桥等区域的房租已经有下降趋势，例如静安枫景的2房和3房租金已较上月下降了近3000元，降幅在25%左右，而且目前该区域的租客通常要比较5-6套房源之后才有签约意向，并普遍要求让价。
业内人士表示，虽然在高端租赁市场遇冷的情况下，房租均价的涨幅可能不如媒体之前报道的那么高，但是对于广大有租房需求的百姓而言，中低端物业才是真正符合他们需求的，而目前这部分物业的租金水平已经开始考验中低端租赁群体的最大经济承受能力，中低端需求被“挤出”的现象比较明显，例如从装修老公房转向新交毛坯房，从内中环转向中外环、外环外。
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