| 来源： |
深圳商报 |
发布时间： |
2010年07月07日 10:04 |
作者： |
陆剑伟 |
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资本市场融资搁浅，销售回款减少，银行贷款收紧
“三座大山”压顶 房企过“紧日子”
目前楼市呈胶着状，未来是否还有调控措施出台？楼价能跌多少？真有如雾里看花。 深圳商报记者 范国瑞 摄
中介门前冷清。 范国瑞 摄
“最近手头非常紧，银行源头那没水喝，在建项目嗷嗷待哺，年度销售任务完成不过三成，买家又不买账，今年，难呀！”一阵轻烟散去，记者看清了眼前这位开发商老总紧锁的眉头。
７月２日，银监局扔出的一个深水炸弹——全面叫停银行人民币理财对接信托业务，压垮了开发商的最后一根稻草。
“最近手头非常紧，银行源头那没水喝，在建项目嗷嗷待哺，年度销售任务完成不过三成，买家又不买账，今年，难呀！”一阵轻烟散去，记者看清了眼前这位开发商老总紧锁的眉头，就是他，被业界誉为土地拍卖市场的“猛将”，如今在挥金如土的拍卖场上已经遁形近半年了。
７月２日，银监局扔出了一个深水炸弹——全面叫停银行人民币理财对接信托业务，受困于资本市场融资、销售回款和银行信贷三个资金渠道“断源”，开发商得过“紧日子”了。
三座大山1
资本市场再融资搁浅
银信合作是房地产公司惯用的融资渠道之一。统计数据显示，今年上半年，新成立的房地产信托产品接近１４０款，成立规模超过３５０亿元，而２００９年全年有１８１款房地产投资信托，规模为３２７亿元。
叫停银信合作，开发商的“救命稻草”无疑就又少了一根。
屋漏偏逢连夜雨，当前资本市场的走势对开发商也极为不利。
自去年９月开始，证监会联手国土资源部，在房企ＩＰＯ或再融资审核之前增加了一道程序，即国土资源部会出具相关意见。如果该房企在土地使用上存在囤地现象，则ＩＰＯ或再融资将被否决。
“虽然一季度显示开发商现金流还比较充溢，但目前融资渠道被堵死，其他途径也不通。企业资金压力非常大。”西南证券分析师肖剑表示。另有消息称，证监会正在酝酿新的要求：地产公司发公司债，将和再融资、ＩＰＯ一样需要国土资源部会签。而这意味着，自此地产公司将“发债无门”。
事实上，自去年９月至今，已有包括万科、招商地产等近４０家大型房企发布了增发预案，但其中没有任何一家的融资计划得以通过。中原地产研究中心分析师许萌分析认为，时下Ａ股股指已落至２４００点上下，资本市场环境不利于再融资方案的顺畅实施，时下众多房企的股价已跌破当初确定的增发价，即使监管部门放行，企业再融资计划也很难顺利成行。
三座大山2
现金流龙头“被拧紧”
“今年，公司给我们的销售任务是３０亿元，但上半年仅完成３０％，下半年的压力很大。”南山一家大型地产公司的销售总监坦言。
７月１日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布了《２０１０年中国房地产企业上半年销售排行榜》。万科虽以３５５亿元的销售额高居销售榜榜首，却仅完成了全年预计目标的４４％。
中房信研究总监薛建雄表示，下半年，大型开发商存货压顶的局面将会很突出，去年高价获取的土地如果今年转化为可售房源，将存在显性的滞销风险。此外，大开发商年初前后制定的２０１０年预期销售目标，从目前迹象来看，似乎比较难完成。在售积压楼盘如今成为开发商的一块心病。曾经“亢奋”的开发商们渐感不安：“咱们的资金还能坚持多久？”
销售速度放缓，直接导致楼市最为依赖的现金流龙头被拧紧。销售回款、银行信贷和资本市场融资，是房企资金来源的主要三个渠道，其中销售回笼资金是最根本的资金来源，房企的开发贷款还本付息和分红资金都来自这一部分，当这一资金融通渠道不畅时，单靠银行贷款和股市融资无法维持房企的资金链。深圳楼市的成交量直线下滑已近４个月，即使是实力再强的开发商也会对后市心存寒意。
三座大山3
银行信贷明显收紧
自新一轮房地产调控开始，房企融资遭遇“十面埋伏”。先是银行对开发商贷款进行审查，贷款拿地受到严格限制；６月初上市房地产公司增发融资夭折；现在开发商的信托贷款融资渠道又遭到封杀。一面受融资困扰，另一面则受到税务部门清算土地增值税的考验，房企的资金流面临剪刀差压力。
一组信贷数据无疑给资金密集型的房地产行业来了一个“当头棒”：２０１０年新增信贷投放总额将下降至７．５万亿元左右，也就是说，２０１０年房地产开发企业的国内贷款将紧缩至８０００亿元至８５００亿元，较２００９年下降约２５％。再考虑二套房贷的收紧对个人按揭贷款的影响， ２０１０年房地产开发投资资金将明显收紧。
建银国际地产分析师王韧表示，银行贷款占开发商的资金比例往往超过三分之一，对大部分开发商而言，是最为重要的融资渠道。在信贷收缩的背景下，部分开发商的压力不言而喻。
部分开发商称“资金宽裕”，早已成为“过去式”，房产新政一一把这些出钱阀门卡住。房企向银行贷款难已是不争的事实。
中国银行一客户经理称，“在我们银行肯定是比较严格的，而且我们会全程严格监控放出去的款项去向，这比以前严格得多。”他表示，由于政策的要求，中国银行今年计划在房地产方面的房贷额度比去年大幅减少。
作为民营金融机构的民生银行亦表示“今年开发商贷款比较难批。” 而外资银行渣打则称除了个人房贷收紧之外，行内企业放贷方面尚未有所变动，依然对企业放贷遵循严格的调查制度。
在各个资金渠道都不利的情况下，开发商降价补量的压力越来越大。
种种迹象表明，一场大幅降价的变局正在貌似平静的开发商中间酝酿。
连线市场
“差钱效应”酝酿新一轮降价潮
业内人士指，八九月份新盘集中入市是降价节点
【深圳商报讯】（记者 陆剑伟）“调控不放松。”是国土部部长徐绍史近日主持召开的第１７次部长办公会的实质性要点，这被称为针对目前楼市胶着僵局的首个官方表态。而土地出让金酝酿再提一成的新规，无疑给已经脆弱的资金链撕开一个缺口。资金链收紧，成为套在很多开发商头上的“金箍”，当“紧箍咒”越念越频时，开发商唯有降价放水，自求救赎。
自五月底以来，深圳的新盘价格渐有松动，先是佳兆业对其在深圳的三个楼盘进行降价销售，再有万科多个楼盘跟着低价开售，其他的在售楼盘像十二橡树、阳光天健城、万象天成也陆续推出特价房，最多优惠３０００多元／平方米。可有业内人士认为，这只是降价的开始。
“目前还只是小范围降价，下一波降价高潮即将到来。” 房地内参总经理半求向记者表示，“据我们监测的结果，目前深圳有１８个楼盘的降价测算已经做完，这些楼盘部分已经启动降价程序，主要集中在关外，接下来龙华新城有一楼盘的降价幅度更大。”
据中国指数研究院监测数据显示，目前深圳在售楼盘大约８２个。１８个盘降价意味着全市有２２％的楼盘将采取降价，而降价幅度也比较明显。半求透露，下一波降价幅度将在５％至１０％之间，主要的形式还是以送面积为主。
中原地产二级市场常务副总经理玉家雄表示，近期每个周末都有不同的楼盘以不同的形式和理由新增促销，而接下来开售的新盘都将参考相邻地段的特价房销售价格和成交情况来定价，形成整体成交均价的下降。
房价整体性松动什么时候能由迹象变为现实呢？记者采访到的业内人士普遍认为，今年第三季度特别是八九月份将会是一个关键的时间节点，因为到时候新盘将相对集中地入市，市场供应量会放大很多。
美联物业全国研究中心主任徐枫告诉记者，房价将是阶梯式的走势，先是很长时间的拉锯，然后到了一个时点后就会“陡然地下降”。“现在还处于第一个阶段，而到了第三季度房价将会有进一步的下跌。”
玉家雄表示，深圳几乎所有区域都已有楼盘降价了，这正式宣布深圳楼盘普遍性降价的多米诺骨牌被推倒。他预计，未来一个季度，降价将成为深圳楼市的主基调，“会有更多的开发商参与降价，来促进销售量，而且楼盘的降价幅度不会低，多数会在一成以上。”
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